二、報告判讀題

(一)答題要點及參考答案

1.除了報告中所能看到的信息外，關于土地對象描述不清楚的內容有

(1)地塊在WY6 -3 - 14 -1中的相對方位;

(2)地塊的形狀;

(3)地塊的長度、寬度;

(4)地塊的四至。

2.我國常見的土地他項權利

(1)抵押權;

(2)租賃權;

(3)地役權;

(4)擔保權。

3.估價對象與WY6 -3 - 14 -1號地塊的市場價格存在差異的影響因素

(1)相對位置;

(2)面積規模，估價對象面積只有WY6 -3 - 14 -1號地塊的五分之一;

(3)地塊形狀;

(4)容積率小于0.5;

(5)規劃用途為工業倉儲;

(6)有高壓電纜經過;

(7) WY6-3-14-1號地塊利用現狀的制約。

4.上述報告片斷中關于土地利用狀況方面已經說明的和還需補充的內容

(1)規劃用途為工業倉儲;

(2)容積率小于0.5;

(3)建筑密度不小于30%;

(4)綠地率不大于20%;

(5)現已拆為空地;

(6)土地利用變遷。

(二)答題要點及參考答案

1.影響估價對象的租金收益水平的因素

(1)用途為商業;

(2)臨街;

(3)框架結構;

(4) 1980年竣工(成新度);

(5)使用權類型為出讓;

(6)總建筑面積7500平方米;

(7)現代風格裝修;

(8)公攤面積約為20%。

2.在房屋重置價估算考慮的因素中，不合理的因素

(1)前期基礎設施工程費用;

(2)土地平整費用;

(3)房地產開發行政事業性收費中的土地部分;

(4)房地產開發管理費中的土地開發部分;

(5)房地產開發利潤中的土地開發部分;

(6)房地產銷售稅費。

3.土地使用權性質和建筑物狀態

(1) 1977年，取得國有劃撥土地，無建筑物;

(2) 1979年，土地為國有劃撥性質，建筑物動工;

(3) 1980年，土地為國有劃撥，建筑物竣工;

(4) 2007年，取得國有出讓土地，建筑物正常使用;

(5) 2009年，國有出讓土地，建筑物正常使用;

(6) 2040年，國有出讓土地，建筑物經濟壽命完結;

(7) 2047年，國有出讓土地到期，建筑物未定。

4.計算方法

在現有的結果上年期修正加上未來7年的土地收益貼現。

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