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土地價格修正與確定

1.根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件，進行個別因素修正。

2.成本逼近法求取有限年期的土地使用權價格時，應進行土地使用權年期修正。其年期修正公式為：

K=1-1/(1+r)n

式中：K——年期修正系數;

r——土地還原率;

n——土地使用權年期。

是否進行年期修正要具體分析：

(1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現，不再另行修正;

(2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正。

(3)當待估宗地為出讓土地時，應進行剩余使用權年期修正。

3.如果采用成本逼近法測算的是某一小區(或開發區)的平均土地價格，還應考慮小區的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤，因為這些公共設施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣出去的，其土地價格和有關土地開發的投資成本應分攤到可出讓的土地中。計算公式如下：

可出讓土地的平均單價=土地總平均單價×總土地面積/可出讓土地面積。

4.宗地成熟度修正。由于土地開發程度通常設定為宗地紅線外的開發程度，而對宗地紅線內的開發狀況沒有考慮，因此對于宗地內的開發和建設狀況也應進行適當修正。

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（責任編輯：lqh）

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