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土地估價報告審核的方法

1.一般報告的審核對一般報告，應達到的審核深度要求是：

(1)估價結果是否合理，其數字和文字的表述是否正確;

(2)估價對象的表述是否正確、完整;

(3)估價目的、估價時點和價值定義的表述是否正確;

(4)估價的假設和限制條件的表述是否嚴密、正確;

(5)估價依據和估價原則是否進行說明;

(6)估價方法的表述是否正確;

(7)估價報告的格式是否規范，附件是否齊全和符合要求;

(8)報告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統一;

(9)報告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2.重要報告的審核應在一般報告達到的審核深度基礎上，再加上以下審核要求：

(1)估價依據是否正確、充分，并有詳細說明;

(2)選擇的估價方法是否進行正確、詳細的說明;

(3)估價測算過程、計算公式以及各項數據的出處和參數的確定，是否進行正確、詳細的說明;

(4)估價報告全文的文字表述是否用詞準確、嚴謹、邏輯性強，全文的標點符號是否正確。

征地區片綜合地價的特點

與原有的征地補償標準相比，征地區片綜合地價主要有以下特點：

1.征地區片綜合地價是按照均值性區片的補償標準;

2.征地區片綜合地價是針對土地確定的綜合補償標準，不包括地上附著物和青苗補償費;

3.征地區片綜合地價在同一區片內不同宗地的征地補償標準相同;

4.征地區片綜合地價是一種預設性標準，在征地沒有發生時統一制訂，剛性較強。

征地案例比較測算法

1.基本概念

征地案例比較測算法是將區片看作一個評估對象，根據本區片和其他可比區片征地案例的實際補償標準，通過比較修正得到征地區片價的方法。

2.基本公式

基本公式為：

Px=Pb×100/A1×100/A2×AT

式中：P——征地案例比較價;

Pb——征地案例價格;

A1——區域因素修正系數;

A2——個別因素修正系數;

AT——時間修正指數。

3.基本步驟：

(1)選擇征地案例

需要選擇三個以上有代表性的征地案例。選擇的征地案例應是近三年之內發生的，并發生在本區片或其它可比區片的項目。征地案例的選擇要注意到項目的不同類別。

由于目前征地案例存在很大的差異，因此，在使用案例前，還要對案例的合理性進行判斷。即判斷該案例的補償費用是否能夠滿足被征地農民生產、生活和發展的需求，是否代表當地的正常水平等。

(2)統一可比內涵

征地案例的可比內涵要與征地區片價的設定內涵一致。主要是指在對案例進行整理時，要將青苗補償費、附著作物補償費和其它額外損失的補償費用等剔除出去。

(3)進行比較

對征地案例的比較修正應考慮區域因素、個別因素和時間因素等。

區域因素是指區片所在地區的自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合所產生的地區特性，并對土地價格水平產生影響的因素。區域因素包含的內容主要有區片的位置、交通狀況、區域環境條件、城市規劃、土地使用限制、區域農業發展程度等。

個別因素是指構成區片的個別特性并對其補償費用產生影響的因素。個別因素比較的內容，要有區片的土地類型、地形、地質、人均耕地、收入水平和征地項目類型等。

時間因素修正是指根據征地案例費用發生的日期對補償費用進行調整。

(4)計算征地區片價

通過案例比較，編制比較修正系數表，代人比較測算法基本公式，計算各區片比較價。在區片比較價的基礎上，采用簡答平均、加權平均等方法將三個案例的結果進行平均處理，得到各征地區片價。

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（責任編輯：lqh）

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