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第二節 城市房屋拆遷補償與安置

一、拆遷補償對象

房屋拆遷補償關系到拆遷當事人的經濟利益，我國《憲法》規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要可以依照法律規定對公民私有財產實行征收或者征用并給予補償。”《物權法》規定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆除補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”為保證被拆除房屋的所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋所有人給予補償。應該明確的是，補償的對象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。

二、拆遷補償方式

房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產權調換。

貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償的金額，按照被拆除房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有了調換房屋的產權。但拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

例題：拆除非公益事業房屋的附屬物，可以作產權調換，也可以貨幣補償。 ( )(2008年房地產估價師制度試題)

答案：×

解析：拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

三、拆遷補償標準

《物權法》規定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收入的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費。”

《物權法》還規定，因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依法獲得相應補償。

《拆遷條例》規定的拆遷貨幣補償的基本原則是等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，用房地產市場評估的辦法確定。

根據財政部、國家稅務總局《關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

補償標準由以“人”為主轉變為以“物”(房屋)為主，充分體現了等價有償原則。

“區位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關)的距離，周圍環境、景觀等。區位對房地產價值的決定作用是極其重要的，兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的差別。

“用途”是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途。所有權證書未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。產權檔案未記錄用途的，以實際用途為準。實際用途的界定以是否依法征得規劃等部門同意，是否取得合法手續為依據，如原設計用途為經營性用房的，以取得營業執照作為確認其為營業性用房的依據;如原設計為住宅改為營業性用房的，不但要有營業執照，還應當有規劃部門同意變更的依據。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋性質協商一致的，可以按照協商認可的房屋性質進行評估。

“等因素”應當包含被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等。

房地產價格評估是指房地產估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，選擇適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產估價時點的價格或價值進行估算和判定的活動。

房地產是實物、權益和區位三者的結合物。實物是其中具體的部分，如建筑物的結構、外觀、質量、功能和土地的形狀等。權益是其中無形的部分，如房屋的所有權(占有、使用、收益和處分的權利)、使用權、地役權、相鄰關系等。

一幢房屋，其價值既受建筑結構、區位等影響，又受產權狀況的影響。

四、產權調換房屋差價的結算

《拆遷條例》注重的是房屋的價值量。盡管以實物形式體現，實質上是按等價交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產權調換房屋，以被拆遷房屋的評估價與產權調換房屋的市場價進行差價結算，多退少補。無論實行貨幣補償還是產權調換，有一個基本原則必須明確，即等價原則。所以，從價值量來衡量，產權調換與貨幣補償是等價的。

例題：在城市房屋拆遷補償中，產權調換房屋差價的結算依據是( )。(2005年房地產經紀人制度試題)

A.被拆遷房屋與產權調換房屋的結構差價

B.被拆遷房屋與產權調換房屋的重置價格的差價

C.被拆遷房屋的評估價與產權調換房屋的成本價的差價

D.被拆遷房屋的評估價與產權調換房屋的市場價的差價

答案：D

解析：盡管以實物形式體現，實質上是按等價交換的原則， 由拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產權調換房屋，被拆遷房屋的評估價與產權調換房屋的市場價進行差價結算，多退少補。

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（責任編輯：中大編輯）

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