2014年土地估價師考試考試時間為9月13日、14日，中國土地估價師考試網幫您備戰2014年土地估價師考試，網校結合土地估價師考試大綱，特編輯整理了2014年土地估價師考試科目《土地估價實務基礎》難點，希望對您參加本次考試有所幫助!

采用成本逼近法估價的題目解析題目

某企業于2000 年12 月31 日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50 年的國有工業用地，總面積3000 平方米，繳納的土地出讓金為30 元/平方米，該宗土地開發程度已達到“五通一平”。

2001 年12 月31 日，該企業因改制需要進行土地價格評估，經調查，該地區土地取得費(含稅費)平均為10 萬元/畝，“五通一平”土地開發費為8 萬元/畝，在土地開發期內均勻投入，土地開發周期為1 年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50 年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001 年12 月31 日的單位地價和總地價。

(一)審題

明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時考慮資料取舍，找出隱含條件(主要就是要確定土地出讓金)。

(二)方法選擇與解題思路

題目主要提供了有關土地取得與開發費用資料及相關參數，可采用成本逼近法。

基本思路：題目給出的條件比較見解，需要進行年期修正。首先根據條件分步計算土地取得費、土地開發費、利息和利潤;然后將以上各項相加得到無限年期土地成本價格;再將無限年期土地成本價格和50 年期土地出讓金分別進行年期修正，將修正后價格加總得到所求土地價格。

(三)公式與計算步驟1、適用公式土地價格=(土地取得費+土地開發費+利息+利潤)×年期修正系數A+土地出讓金× 年期修正系數B 2、計算步驟

1 (1)選擇計算方法：根據題意，適用于成本逼近法

2 (2)計算土地取得費(含稅費)，10(萬元/畝)=150(元/平方米)

3 (3)計算土地開發費，8(萬元/畝)=120(元/平方米)

4 (4)計算利息(不超過1 年，按單利計算) 150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55 (元/平方米)

5 (5)計算利潤，(150+120)×10%=27(元/平方米)

6 (6)計算無限年期成本地價成本地價=(2)+(3)+(4)+(5)=150+120+11.55+27=308.55 (元/平方米)

(7)計算49 年期成本地價

308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79 (元/平方米)

7 (8)計算49 年期的土地出讓金 30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]= 29.90 (元/平方米)

8 (9)計算單位地價，(7)+(8)=290.79+29.90=320.69 (元/平方米)

9 (10)計算總地價，總地價=320.69×3000=96.21 (萬元)

(四)難點與常見問題分析

難點：一是土地增值收益以土地出讓金形式出現;二是土地取得時間與估價時點不一致，需要進行年期修正。

常見錯誤：

1 (1)面積換算錯誤，這是成本逼近法的一個重要考點;

2 (2)利息、利潤的計算基數以及利息的計息方式和計息期錯誤;

3 (3)年期修正錯誤，特別注意成本地價與土地出讓金在使用年期上不同，進行年期修正的公式也不一樣。

4 (4)解題步驟不夠完整或不夠清晰。

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（責任編輯：lqh）

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