為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價實務基礎城鎮土地定級的技術路線和程序知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

城鎮土地定級的技術路線

城鎮土地定級有綜合定級和分類定級兩種類型。綜合定級指對影響城鎮土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合評價值的差異劃分土地級。2012土地估價師考試報名時間

分類定級指分別對影響城鎮某類型用地質量的各種經濟、社會、自然因素進行分析，按分類評價值的差異劃分土地級;分類定級包含商業用地定級、住宅用地定級、工業用地定級等。

城鎮土地定級主要分析現狀土地質量的差異，必要時，應考慮城市規劃等其他因素對土地級別的影響，市區非農業人口五十萬以上的大城市，宜進行綜合定級和分類定級;其他城鎮宜進行綜合定級，必要時可同時進行分類定級。

城鎮土地定級采用的是多因素綜合評價法，并結合土地收益、價格等信息，應用市場資料分析法等方式進行驗證，綜合評定土地的等和級。

多因素綜合評價法也稱為多因素分值加和法。從理論上說，只要對土地本身所具有的條件及其周圍條件進行正確評定，就不難得出正確的土地等級。但由于人們所從事的工作、所處的社會地位、利用土地的方式、關心的經濟利益以及生活經歷、身心需求不盡相同，對同一土地的評價就會有很大的差異。為避免這種主觀任意性和因生活背景不同造成的判斷錯誤，需要用相對統一的標準和科學的參數——分值來表示土地的各種條件優劣，然后在考慮因素重要程度的前提下，對這些反映土地條件優劣的分值進行加和，得到總分值，按總分值的高低，即可評定出土地級別。土地估價師考試報名條件

為使工作過程規范化、標準化，多因素綜合評價法(多因素分值加和法)常用下面的公式表達式中：Si——第i個定級單元的總分值(各定級因素在某單元對土地優劣作用的綜合體現);

Wj——第j個定級因素的權重值(某定級因素對土地好壞的影響度)。

Fij——第i個定級對象第j個因素分值(某定級因素在單元內對土地優劣作用的體現);2012土地估價師考試時間

n——定級因素的總數。

多因素綜合評價法評定的土地級是采用綜合分值來表示的，反映了土地使用價值的大小，但不易直接反映城鎮內各級別土地上以貨幣形態表示的土地收益或地價，這樣不便于與土地有償使用等工作銜接，所以還須輔助于市場資料分析來加以驗證。尤其是城鎮土地定級工作中，應從確定的土地級別中，分行業計算不同級別土地帶來的土地收益或地價標準&中大網校&，對劃定的土地級別進行校核。

具體而言，現行城鎮土地定級的方法為：①先用多因素綜合評價法初步劃分土地等或級;②通過數據聚類分析、市場資料整理分析或典型行業的土地收益測算，對初步劃分的土地等或級進行校核。這兩個步驟構成了城鎮土地定級的完整方法體系。

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（責任編輯：中大編輯）

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