中國土地估價師考試網幫您備戰2014年土地估價師考試，網校結合土地估價師考試大綱，特編輯整理了2014年土地估價師考試科目《土地估價實務基礎》考點解析，希望對您參加本次考試有所幫助!

土地取得費的概念、構成及計算方法

(一)土地取得費的概念

土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。

(二)不同土地取得情況下土地取得費和計算方法

土地取得費按用地單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用計算。

1.征用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用。征地中各項費用以待估宗地所在區域政府規定的標準，或應當支付的客觀費用來確定。征地費用包括兩部分：土地取得費及相關稅費，詳情如下：

1)土地取得費轉自

國家征用集體土地，而支付給農村集體經濟組織的費用，根據《中華人民共和國土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七條規定：“征用土地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上物補償費和青苗補償費。”根據土地管理法》的規定，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。由于與被征地原有收益有關，故可認為其中包含一定的級差地租。

根據《土地管理法》的中第四十七條規定：“征用耕地的補償費，為該耕地被征用前3年平均產值的6—10倍;征用耕地的安置補償費，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補償費標準，為該耕地被征前3年平均年產值的4—6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。支付土地補償費和安置補助費后，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省級人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍。

地上附著物和青苗補償費是對被征地單位已投入土地而未收回的資金的補償，類似地租中所包含的投資補償部分。

界定土地價格定義

(一)土地價格對應權利的內涵

1.土地使用權價格

常見的土地使用權價格是對企業改制、出讓、轉讓等的評估。

2.土地抵押權價格

對于抵押貸款的評估，一般是評估土地使用權的公開市場價格，土地抵押權價格由金額機構自行確定(如為劃撥土地，應扣除尚未繳納的出讓金及有關稅費等)。

3.土地租賃權價格

對于租賃目的的評估，一般是先評估土地使用權價格，然后利用收益還原法，選擇合適的計算公式，計算土地租賃權價格。

(二)土地利用現狀及設定.

利用現狀包括估價對象上的建構筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構筑物應說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數以及其他地上附著物狀況等。

(三)土地使用年限及設定

1.土地使用年限的概念

土地使用權年限是指土地使用者通過國家授權或以土地出讓方式所取得的國有土地的使用權期限。

2.土地使用年限的設定

根據國務院1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定;土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(1)居住用地70年;

(2)工業用地50年;

(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;

(4)商業、旅游、娛樂用地40年;

(5)綜合或其他用地50年。

有效使用年限等于土地使用證或者相關土地權屬證明上登載的剩余使用年限或者最高出讓年限減去已使用年限。

(四)估價期日的設定

1.估價期日的概念：估價期日是指估價結果對應的日期，通常具體到某年某月某日。

2.估價期日的設定：由委托人確定，或者由委托人與估價師商定。

確定估價基本事項

估價師接受估價業務后，首先必須決定估價的基本項目，主要包括：

(1)確認評估對象。確認待估宗地類型、范圍、權利狀況、宗地條件及估價期日、所估價格種類等。

(2)確定委估者委托估價的目的。估價目的包括：轉讓、補償、交換、區段重建、權利交換、訴訟、課稅、保險、抵押、資產核定、入股以及租金確定或租金重新議定等具體內容。

(3)確定估價條件。估價條件不同則所評估的價格或租金種類也不相同。估價條件包括委估宗地的交易時間、交易方式以及與價格或租金種類有關的基本項目。同一目的中的租賃條件、合同條件或使用目的變更等條件也應考慮在內。

(4)考慮使用年期，尤其是租金評估時，更要確定使用期限、實質租金、租金支付類別、支付日期、支付條件、合同期限、水電費及其他附加費支付情況等。

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（責任編輯：lqh）

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