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成本逼近法概念

成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。

成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費用和基礎設施開發費用兩大部分作為“基本成本”，運用經濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，并同時根據國家對土地的所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得的收益，從而求得土地價格。

計算公式：

土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利潤+土地增值收益

其一般適用范圍為新開發的土地估計;土地市場欠發育，交易實例少的地區;工業用地，城區或失去工業用地除外;既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區域已開發土地。

土地逼近法的評估步驟為

1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。

2.手機與估價有關的成本費用、利息、利潤及增值收益等。

3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發費及相關稅費、利息和利潤。

4.確定土地開發后較開發前的價值增加額。

5.按地價公式求取估價土地的土地價格。

6.對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。

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（責任編輯：fky）

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