為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》知識點(diǎn)，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

定級指數(shù)模型法

①評估步驟

采用定級指數(shù)模型評估基準(zhǔn)地價，是在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上，根據(jù)定級單元定級指數(shù)、市場交易地價資料和投入產(chǎn)出資料，建立定級指數(shù)與地價關(guān)系模型，并利用該模型評估級別基準(zhǔn)地價。具體步驟如下：

a)資料調(diào)查;

b)按農(nóng)用地級別確定農(nóng)用地的土地利用類型;

c)按土地利用類型進(jìn)行樣點(diǎn)地價調(diào)查、計算與整理;

d)測算有樣點(diǎn)地價定級單元的平均地價;

e)選擇確定有樣點(diǎn)地價定級單元的指數(shù);

f)建立定級單元平均地價與定級指數(shù)系數(shù)模型;

g)計算各級別基準(zhǔn)地價。

②資料調(diào)查的內(nèi)容和要求

③確定土地利用類型

④樣點(diǎn)地價的調(diào)查、計算與修正

⑤測算有樣點(diǎn)地價定級單元的平均地價

對于有樣點(diǎn)地價的定級單元，如果樣點(diǎn)單元內(nèi)樣點(diǎn)數(shù)量有3個以上且樣點(diǎn)條件能代表定級單元的一般條件，可采用平均法計算定級單元的平均地價;如果樣點(diǎn)數(shù)量為3個以下，或雖樣點(diǎn)數(shù)量為3個以上，但樣點(diǎn)不具有代表性，則采用比較法修正并計算定級單元地價，計算方法按照市場比較法的要求進(jìn)行。

⑥選擇確定有樣點(diǎn)地價定級單元的指數(shù)

根據(jù)定級單元的指數(shù)圖和表格，將有樣點(diǎn)地價的定級單元及其指數(shù)選擇出來，作為建立模型的基本數(shù)據(jù)。

⑦建立定級指數(shù)與定級單元地價關(guān)系模型

a)基本模型

用于分析定級指數(shù)和定級單元地價之間關(guān)系的基本模型見下式：

●線性模型

y=aX+b

●對數(shù)模型

y=a×㏑(X)+b

●乘冪模型

y=aXb

●指數(shù)模型

Y=aebx

●多項(xiàng)式模型

y=aX2+bX+c

式中：Y——評估單元地價

X——評估單元定級指數(shù);

a、b、c——為常數(shù);

e——自然對數(shù)的底。

b)模型的確定

方法和步驟如下：

●繪制評估單元地價與評估單元定級指數(shù)的二維散點(diǎn)圖來初步確定應(yīng)該選擇線性回歸模型還是非線性回歸模型;

●如果二維散點(diǎn)圖能夠反映二者的線性關(guān)系，則選擇線性回歸模型，并對模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計和計量檢驗(yàn)，按檢驗(yàn)結(jié)果確定模型。有關(guān)線性回歸模型的檢驗(yàn)要求見下文c)線性回歸模型的檢驗(yàn);

●如果二維散點(diǎn)圖樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的分布不呈線性時，應(yīng)引入非線性回歸模型。在選擇非線性回歸模型時，應(yīng)對各模型的判定系數(shù)R的大小和二維散點(diǎn)圖本身進(jìn)行比較，直至確定最佳模型。

c)線性回歸模型的檢驗(yàn)

線性回歸模型需對以下結(jié)果進(jìn)行說明：

●描述性統(tǒng)計結(jié)果，包括變量Y與X的均值、標(biāo)準(zhǔn)差、樣點(diǎn)數(shù);

●相關(guān)分析結(jié)果，包括相關(guān)系數(shù)R、判定系數(shù)R2、調(diào)整判定系數(shù)R3、單項(xiàng)顯著性檢驗(yàn)P值、回歸系數(shù)95%的置信區(qū)間;

●對全部觀察單位進(jìn)行回歸診斷的結(jié)果;

●殘差統(tǒng)計結(jié)果;

●殘差的直方圖，判斷標(biāo)準(zhǔn)化殘差是否服從正態(tài)分布;

●觀察值的累加概率圖。

d)經(jīng)濟(jì)系數(shù)估價值的經(jīng)濟(jì)意見檢驗(yàn)

一般從符號和值域兩個方面檢驗(yàn)。符號檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn);值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。

⑧計算各級別基準(zhǔn)地價

利用上述建立的定級指數(shù)與單元地價關(guān)系模型，計算所有定級單元地價，并利用定級單元地價采用簡單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為級別基準(zhǔn)地價。

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