為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》路線價評估知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

熟悉：路線價修正體系建立的內容和方法。

掌握：路線價的特點和評估范圍選擇條件、評估的基本原理、程序和基本表達形式。

(復習難點)

本章復習難點：深度修正的方法。

(內容詳解)

一、概述

路線價的特點

路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。可以看出，路線價的特點是臨街的宗地地價隨其距道路的距離(即深度)增加而遞減，而不同特定街道的路線價不同。

路線價評估范圍選擇條件

路線價評估主要用于繁華商業區域的市街地的評估，尤其是道路系統完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區域和城市商業地。在路線價與區域平均基準地價發生交叉時，里地線以內以路線價為主，里地線以外以區域平均基準地價為主。

路線價評估

二、路線價評估

路線價評估的基本原理

路線價估價法認為城市內各宗土地(以商業用地為主)價格的高低，隨其距離道路的遠近程度，即臨街深度的增加而遞減;宗地越接近道路者利用價值越大，地價也越高;距離道路越遠，利用價值越小，地價也越低。因此，路線價估價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的比較實例價格，以深度等差異修正取代了區域因素和個別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區位論的具體運用。

在正常市場條件下，具有相同使用價值的土地，在交易雙方具有等量市場信息的基礎上，應該具有同樣價格，即替代原理。

可及性可以視為區位條件的一種表示，因此對于商業用地來講，可及性是決定其使用價值的主要因素。同一街道，各宗土地價格的高低隨著離開街道的遠近程度，即臨街深度而遞減;同一宗臨街宗地，其接近街道部分地價高于離開街道的部分，越接近道路者利用價值越大，距離街道越遠利用價值越小，價格越低;在一個城市中，按土地的可及性可劃分不同的地價區段，每個區段表示不同的區域條件即使用價值的差異。運用一定的評估方法計算同一路線價區段內的若干標準宗地的地價，然后求這些標準宗地的單位地價的眾數或中位數、簡單算術平均值、加權算術平均值等，即得該路線價區段的路線價。

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（責任編輯：中大編輯）

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