為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

4.4 級差收益(地租)法評估基準地價

4.4.1 土地級別的確定

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》的要求，確定土地的級別。

4.4.2 樣本數(shù)據(jù)處理

4.4.2.1 土地利用類型的劃分

土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。

4.4.2.2 單元土地質(zhì)量指數(shù)計算

根據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計算：

fi

Xin =——

n

式中：Xin ：某單元土地質(zhì)量指數(shù);

fi ：某單元總分值;

n ：土地級別數(shù)

4.4.2.3 行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計算

分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標準，按下式計算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：

Crm

Kci = ——

Cr

式中： Kci ：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)

Crm ：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率

Cr ：該用地類型中標準行業(yè)或類別全市平均資金利潤率

4.4.2.4 規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計算

分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)模或技術(shù)水平下的資本為標準，按下式計算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：

           Crn

Kcs =——

         Cmax

式中：Kcs ：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)

Crn ：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率

Cmax ：該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤率

4.4.2.5 企業(yè)標準資本額的計算

企業(yè)標準資本額按下式計算：

Cs =Ce×Kci ×Kcs

式中：Cs：企業(yè)標準資本額

Ce ：企業(yè)實際使用的資本額

Kci 、Kcs同前。

4.4.2.6 合理工資量的計算

按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動力的定員標準，用下式計算合理的工資支出標準：

                     LPs

Lcs = Lce ×——

                     LPe

式中：Lcs ：某企業(yè)在標準定員情況下應(yīng)支出的工資額

Lce ：該企業(yè)實際支出的工資額

LPs ：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動力標準 數(shù)量

LPe ：企業(yè)實際占有的勞動力數(shù)量

4.4.2.7 企業(yè)效益資料的整理

將收集到的企業(yè)效益資料，按標準化公式計算整理。

4.4.3 指標選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類

4.4.3.1 級差收益測算指標的選擇

級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。

4.4.3.2 樣本數(shù)據(jù)歸類

以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進行數(shù)據(jù)歸類，可以細分的土地類型還可按細類歸類。

4.4.3.3 樣本數(shù)據(jù)檢驗

數(shù)據(jù)檢驗以土地級別或均質(zhì)區(qū)域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗。

用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。

用 t 檢驗法和均值――方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進行異常值剔除。

當(dāng)檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進行數(shù)據(jù)歸類。

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