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題目：

某市現有一宗面積為2000 平方米的住宅用地，某開發公司擬建造住宅樓，預計開發建設期2 年，建成后即可全部售出。根據當地同類住宅市場行情，平均售價可達3800 元/平方米;開發建設過程中，建筑費、專業費和不可預見費可控制在1500 元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60% ，并在各年內均勻投入。貸款年利率為5.85%, 銷售稅費為不動產總價的6%。

若開發公司要以不高于700 萬元的代價取得該宗地70 年期的土地使用權，實現相當于不動產總價18% 的利潤率，請計算建筑容積率最低應為何值。(一)審題

1、明確題目的要求：地價、費用、利潤率已知，求與總建筑面積有關的容積率，而總

建筑面積又直接影響不動產總價。2、明確題目給出的條件，弄清關鍵數據的真實內涵。(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇：本題屬房地產開發項目投資分析問題，表面看是計算最低容積率，實際上是考察剩余法的另一種應用。

2、基本思路：從剩余法基本公式出發，應該考慮采用設未知變量和解方程的方式進行求解，即先設最低容積率為x，得到總建筑面積2000x 平方米，然后分布計算不動產總價、建筑費、專業費和不可預見費、利息、稅費、利潤等;然后將計算結果和地價代入基本公式，得到一個含未知數x 的方程，求解后即可。(三)公式與計算步驟

1、適用公式地價=不動產總價–建筑費、專業費和不可預見費–利息-銷售稅費-利潤2、計算步驟

1 (1)選擇計算方法，適用剩余法

2 (2)計算不動產總價設最低容積率為x，則總建筑面積為2000x 平方米 3800 元/平方米×2000x 平方米=760x (萬元)

3 (3)計算建筑費、專業費和不可預見費 1500 元/平方米×2000x 平方米=300x (萬元)

4 (4)計算利息，注意計算項目、計算基礎與復利時間地價利息=700×[(1+5.85%)2-1]=84.30 (萬元)建筑費、專業費等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5-1]+ 300x×60%×[(1+5.85%)

0.5-1]=15.87 x (萬元)

1 (5)計算銷售稅費，注意計算基數 760x×6%=45.60 x (萬元)

2 (6)計算開發總利潤，注意利潤率的計算基礎 760x×18%=136.80 x (萬元)

3 (7)代入公式進行計算地價=不動產總價–建筑費、專業費和不可預見費–利息-銷售稅費-利潤 700=760 x-300 x-(84.30+15.87 x)-45.60 x-136.80 x解出x=3.0 ，即最低建筑容積率應達到3.0 。

(四)難點與常見錯誤1、解題過程中應先設最低容積率x;2、用設定的未知數計算出不動產總價，如果給出房屋租金，可用收益還原法計算不動產總價;3、利息的復利時期以及利息、銷售稅費和利潤的計算基礎

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（責任編輯：fky）

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