中國土地估價師考試網幫您備戰2014年土地估價師考試，網校結合土地估價師考試大綱，特編輯整理了2014年土地估價師考試科目《土地估價實務基礎》考點解析，希望對您參加本次考試有所幫助!

土地使用權

一宗地不僅有其物質實體，而且其上有多種權利，主要包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、地役權等。對于這些權利的總和，我們可以理解為是由諸權利所組成的一個“權利束”或一個產權體系。我國現行法律法規規定有土地所有權和土地使用權，且土地的所有權和土地使用權相分離。土地的所有權和使用權依法確立并受法律保護。土地的所有權不能買賣、出租、抵押、處理等，但土地可以依法確定給單位或個人使用。

由于土地收購、儲備的資金量大，收儲中心可以通過政府財政撥款、商業銀行貸款等渠道獲得土地儲備資金。當收儲中心以儲備的土地作為抵押物向商業銀行貸款融通資金時，土地資產價值就需要由具有資質的地產評估機構進行估價。評估機構就會遇到收儲中心抵押貸款的抵押物的性質問題，也就是作為抵押物的土地使用權是一種什么性質的土地使用權，是否為收儲中心所擁有。根據(城市房地產管理法)和(擔保法)的規定，以出讓方式取得的土地使用權和經批準的劃撥土地使用權可以設定抵押權，并辦理抵押登記，實際操作過程中，收儲中心代表政府，對國有土地依法收購、收回，對集體土地依法征用后予以儲備，并對儲備的土地實施開發或再開發，使生地、毛地變成熟地;然后，根據城市發展對土地市場的需要，有計劃地出讓土地，從而盤活存量土地，有效配置土地資源。若國土資源行政主管部門沒有為收儲中心頒發(國有土地使用權證)，則收儲中心并非是實質意義上的土地使用者，不擁有土地的使用權，不能辦理抵押登記手續;若為收儲中心辦理《國有土地使用權證)，收儲中心將土地出讓給用地單位或個人時，則應該屬于轉讓行為，這些土地只能按(城市房地產管理法)和國務院第 55號令(1990年)規定的轉讓條件轉讓給土地受讓方，而不能由代表政府的收儲中心出讓給用地單位或個人，這與土地儲備實施辦法不一致。一般情況下，評估機構是以土地使用權為收儲中心所擁有來考慮的。

《城市房屋拆遷管理條例》規定，房屋拆遷貨幣補償金額由房地產市場評估價格確定。因此，由補償金額引起的拆遷糾紛，實際是因估價結果不能被房屋拆遷當事人接受而引起的糾紛，或者說實際是估價糾紛。為了維護拆遷當事人的合法權益，減少、防止估價糾紛產生，公正解決估價糾紛，建設部頒布了《城市房屋拆遷估價指導意見》(以下簡稱《指導意見》)。《指導意見》對城市房屋拆遷估價的估價目的、估價依據、估價行為原則、估價時點、職業道德、估價程序、價值標準、估價方法、估價結果異議處理辦法等進行了規范。按照《指導意見》進行城市房屋拆遷估價，從理論上說其結果是公正的，能夠達到制定《指導意見》的預定目的。但是，實際操作中，仍然很難減少估價結果導致的估價糾紛，甚至會使估價糾紛增加，估價糾紛解決曠日持久。本文擬對其原因及對策談談我們的看法。

一、難以減少估價糾紛產生的原因

1、客觀公正的估價結果標準至今沒有定量界定

房地產估價是由專業估價人員按照估價目的，遵循估價原則，在綜合分析影響房地產價格因素及其影響大小的基礎上，采用合適估價方法對估價對象價格做出客觀公正的判斷、推測的過程。據此，一般認為，凡是按照上述過程對估價對象評估的結果，只要不超過公開市場價格一定范圍，都應該認為是客觀公正的結果。但是，到底“一定范圍”是多大的數量范圍?是5%?10%?15%?公開市場價格的具體值是什么值?至今沒有明確界定。關于公開市場價格，對于有較多類似房地產交易資料的估價對象，可以通過三個以上交易實例價格的修正，綜合確定公開市場價格。對于沒有類似房地產交易實例的估價對象，其公開市場價格的具體值如何確定?如果公開市場價格的具體值不予界定，如果評估價格與公開市場價格差異范圍不予嚴格數量界定，對于直接關系到拆遷當事人利益的房屋拆遷補償評估結果，很難讓拆遷當事人公認為是客觀公正的價格。在當前評估機構林立，評估業務競爭激烈，按照《指導意見》又允許多家評估機構對同一被拆遷房屋評估的情況下，很可能出現一個評估機構公示估價結果后，被拆遷人私自委托其他估價機構對被拆遷房屋進行重新評估的情況。當重新評估價格高于原估價結果時，被拆遷人就會認為原估價結果不公正。當估價結果異議不能協商一致時，就會產生估價糾紛，甚至在裁決、訴訟階段，仍然產生估價糾紛，使估價糾紛解決曠日持久。

2、缺乏估價參數值選取的客觀標準

房地產的評估價格，最終由估價人員根據同一區位內房地產市場交易價格、估價對象房地產凈收益、建筑物重置價格、土地區位價格等資料，選取具體參數值，依據市場法、收益法、成本法等估價方法的估價公式計算、推測出來。在此，筆者把直接代入估價值計算公式求取估價值的參數，稱為終級估價參數。把代入終級參數值計算公式求取終級參數值的參數，稱為前級估價參數。把代入前級參數值計算公式求取前級參數值的參數，稱為更前級估價參數。有些參數在一種估價方法中屬于終級估價參數，在另一種估價方法中可能屬于前級估價參數或更前級估價參數。

市場比較法的終級估價參數包括交易狀況修正系數、交易日期修正系數、區域因素修正系數、個別因素修正系數。其中，交易狀況修正系數由估價人員依據不正常交易具體情況選取前級參數值求取。交易日期修正系數由估價人員依據比準實例從交易日期到估價時點的交易價格指數等情況選取前級參數值求取。區域因數修正系數由估價人員依據估價對象與比準實例各自區位在商業繁華程度，交通通達程度，基礎設施配套程度，人文、自然環境條件、質量狀況，人文、自然景觀狀況，城市規劃限制等因素方面差異狀況選取前級參數值求取。個別因素修正系數由估價人員依據估價對象與比準實例在土地面積大小、形狀、臨路狀況、平整程度、地勢地質水文資料、規劃管理限制條件、土地使用年限、建筑物新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建筑結構、樓層、朝向等差異狀況選取前級參數值求取。

收益法的終級估價參數包括年凈收益、收益年限、資本化率。其中，凈收益由估價人員依據估價對象毛收益;運營費用、空置率等情況選取前級參數值求取。收益年限由估價人員依據出讓年限、尚可使用年限等情況選取前級參數值求取。資本化率由估價人員依據同類有收益房地產的租金、售價等資料選取前級參數值求取。

舊房屋成本法拆遷評估的終級估價參數包括土地重新取得價格，土地重新取得價格分攤余額，建筑物重置價格，成新率等。其中，土地重新取得價格一般由估價人員選取交易狀況修正系數、交易日期修正系數、區域因素修正系數、個別因素修正系數四個前級參數值(注意，這四個參數在市場比較法中為終級參數!)求取。交易狀況修正系數、交易日期修正系數、區域因素修正系數、個別因素修正系數四個前級參數值由估價人員按照市場比較法中四個終級參數值求取方法選取他們的更前級參數值求取。土地價格分攤余額由估價人員按照土地出讓年限，已經使用年限，土地重新取得價格等情況選取前級參數值求取。建筑物重置價格由估價人員按照建筑物的設計費用、報建規費、建安造價、監理費、建設單位管理費、建設期投資利息、銷售稅費、開發商利潤、環境狀況等因素資料選取前級參數值求取。建筑物的設計費用、報建規費、建安造價、監理費、建設單位管理費、建設期投資利息、銷售稅費、開發商利潤、環境狀況等前級參數值，由估價人員按照這些前級參數形成狀況，選取他們的更前級參數值求取。成新率由估價人員按照建筑物竣工時間、使用年限、法定耐用年限、現場勘察記錄、新舊程度標準等資料選取前級參數值求取。

求取終級參數值的前級參數值、更前級參數值都由估價人員依據公開市場價格形成的客觀要求，針對估價對象的具體狀況主觀選取。主觀選取的參數值是否符合客觀性要求直接關系估價結果的客觀準確與否。當前，尚沒有前級參數、更前級參數值的客觀標準值或標準值范圍，具體估價時都由估價人員憑主觀判斷選取。一般說，估價理論知識系統、全面，實踐經驗豐富的估價人員，其選取的前級參數值、更前級參數值較符合客觀性要求。但是，即使這些估價人員，其選取的參數值也會因為個人的閱歷、資歷、愛好、感覺等差別而存在著差別。如果估價人員理論知識、實踐經驗水平相差較大，或者其中有人主觀故意想使估價結果偏向于委托估價人，則估價人員之間選取的參數值就可能相差很大。

房屋一般是一個家庭最貴重、金額最大的財產，其絕對價值較其他財產大得多。如果房屋拆遷估價結果較其客觀價值偏低兩個百分點，客觀價值為十萬元的房屋，其拆遷補償金額就比客觀價值少兩千元。兩千元的補償差額，對于中低收入家庭，特別對于特困家庭，不是一筆小數字。當這些被拆遷房屋產權人、承租人明白他們少得兩千元拆遷補償款是由估價結果偏低引起時，怎么會不聞不問、不予主張權利呢?怎么會不產生估價糾紛呢?

二、對策建議

為了防止、減少估價糾紛的產生，建議采取如下對策：

1、專題研究各級參數客觀標準及其修正體系，編制估價參數參考手冊、軟件

當前，估價理論是完善的、系統的。各種估價方法的估價值計算公式，理論依據也是充分的、正確的。由前面“難以減少估價糾紛產生的原因”分析看出，按照估價公式求取的估價值不能準確反映公開市場價格或客觀價格、進而引起估價糾紛產生的根本原因是參數值不客觀。如果專題研究各級參數客觀標準及其修正體系，并編制成估價參數參考手冊、軟件，只要估價人員不是理論、估價操作水平達不到要求，或故意偏袒拆遷當事人一方，估價人員一般都能夠針對估價對象公開市場價格形成具體影響因素的具體情況，利用手冊、軟件，找出參數標準值及其修正值，求出各級參數客觀值，進而求出估價對象的客觀估價值。

房價與地價

房價與地價關系的焦點主要集中在地價上。筆者認為，形成意見分歧的主要原因是，對土地在房地產市場中所處不同階段的價值形態、價格內涵、價格形成的市場背景及供需條件等缺乏了解。針對此問題，本文從土地在房地產市場中流動的主要環節入手，對地價進行簡要的分析和解釋。

沒有市場就沒有價格。和其他商品價格一樣，土地價格無疑也是市場交易的結果。由于不同的市場主體有不同的特質，其產生的價格也就具有不同的價值形態、價格內涵。如果將房地產市場分解成不同的幾個階段，我們會發現，在不同的階段，土地不僅會發生形態上的變化，而且其價值形態、價格內涵也完全不一樣。同時，每一階段的市場市場背景及供需條件也是不一樣的，市場行為主體對地價的理解也是不一樣的。從這一點來說，地價的概念是具有一定的相對性的。

為了分析的方便，把土地在市場中的流動按理想狀態描述為三個主要階段，即土地出讓、土地轉讓、房地產出售(土地與房屋一起出售)。其中，土地轉讓過程與房屋開發出售過程往往是一個行為主體，但是，其行為本身是可以分割的，為了說明問題，在此將兩者分開。下面我們對地價在這三個基本階段中情形進行以下描述和分析。

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（責任編輯：lqh）

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