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房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理精講

㈣ 分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念

上述傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟(jì)狀況基本穩(wěn)定或預(yù)期穩(wěn)

定的情況下，是有效的。但是，眾所周知，均衡是瞬間的狀態(tài)，不

均衡才是真實(shí)的、永續(xù)的。因此，建立在市場(chǎng)均衡前提下的傳統(tǒng)的

房地產(chǎn)周期理論在實(shí)踐中不可能得到廣泛的應(yīng)用。從現(xiàn)代房地產(chǎn)周

期研究的結(jié)論來看：經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系;就業(yè)

機(jī)會(huì)增加與空間需求也不再同比增長(zhǎng);經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張不再立即絕

對(duì)導(dǎo)致新建筑增加(如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不會(huì)立即導(dǎo)致新建筑產(chǎn)生)。在一穩(wěn)

定可預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，了解長(zhǎng)期、未來力量及其內(nèi)涵相對(duì)來說并

不十分重要，但在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，必

須強(qiáng)調(diào)對(duì)未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預(yù)測(cè)。

㈤ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)

量，市場(chǎng)機(jī)制的作用總能在市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需求平衡點(diǎn)

(從供給的角度來說，在這個(gè)平衡點(diǎn)上允許有一定數(shù)量的空置)，盡

管不能精確地確定平衡點(diǎn)的位置，但專家認(rèn)為，從歷史多個(gè)周期變

化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置

率)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。從供需相互作用的特性

出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段(圖2-2)：

⑴ 自然周期的第一個(gè)階段始于市場(chǎng)周期的谷底。由于前一時(shí)

期新開發(fā)建設(shè)的數(shù)量過多或需求的負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了市場(chǎng)上供給過剩，

所以谷底的空置率達(dá)到了峰值。通常情況下，市場(chǎng)的谷底出現(xiàn)在前

一個(gè)周期中過量建設(shè)停止的時(shí)候。凈需求的增長(zhǎng)將慢慢吸納先前過

剩的供給，推動(dòng)市場(chǎng)逐漸走出谷底。這時(shí)供給保持基本靜止不變，

沒有或很少有新的投機(jī)性開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市

場(chǎng)吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長(zhǎng)狀態(tài)。

隨著這個(gè)市場(chǎng)復(fù)蘇階段的繼續(xù)，對(duì)于市場(chǎng)復(fù)蘇和增長(zhǎng)的預(yù)期又會(huì)使

業(yè)主小幅度地增加租金，使市場(chǎng)最后達(dá)到供需平衡。

圖 2-2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

⑵ 在自然周期的第二階段(增長(zhǎng)超過了平衡點(diǎn))，需求繼續(xù)以

一定的速度增長(zhǎng)，形成了對(duì)額外房屋空間的需求。由于空置率降到

了合理空置率以下，表明市場(chǎng)上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，

直至達(dá)到一個(gè)令開發(fā)商覺得開始建設(shè)新項(xiàng)目有利可圖的水平。在這

個(gè)階段，如果能獲得項(xiàng)目融資，會(huì)有一些開發(fā)商開始進(jìn)行新項(xiàng)目的

開發(fā)。此后，需求的增長(zhǎng)和供給的增長(zhǎng)將會(huì)以一個(gè)大致相同的速率

保持相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，令總體市場(chǎng)緩緩攀升，這個(gè)過程可能像爬

山那樣遲緩。當(dāng)?shù)竭_(dá)該周期的峰值點(diǎn)，即供求增長(zhǎng)曲線上的"轉(zhuǎn)折

長(zhǎng)期平空置率水平下降上升需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金

增長(zhǎng)率快速上漲，空置率下降需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長(zhǎng)比供給快，空置率仍下降，租金增長(zhǎng)率上升點(diǎn)"時(shí)，需求增長(zhǎng)的速度開始低于供給增長(zhǎng)速度。

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