三、市場價值和非市場價值

不論何種類型的房地產評估價值均是推測估價對象在一定條件下最可能的價格。這是一組按照價值前提或者說評估價值的本質來劃分的房地產價值。

（一）市場價值

市場價值（market value MV）過去稱為公開市場價值（open market value MV），是多數估價項目需要評估的價值類型，國內外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內涵基本相同，是指估價對象在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：

（1）交易雙方是自愿地進行交易的—賣者不是被迫地將房地產賣給個定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產。

（2）交易雙方是出于利己動機進行交易的—交易雙方進行交易的目的是追求各自最大的利益。

（3）交易雙方是理性而謹慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情—交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買。

（4）交易雙方有較充裕的時間進行交易—賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示。

（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價—例如，房地產開發商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發。

市場價值還有一些隱含條件，包括：

①最高最佳使用；

②繼續使用（對于企業而言即為持續經營）；

③市場參與者的集體觀念和行為。

如果給市場價值下個簡要的定義，那么它是理性而謹慎的交易雙方，處于利己動機，有較充裕的時間，在了解交易對象，知曉市場行情下自愿進行交易最可能的價格。

征收國有土地上單位和個人的房屋雖然是強制性的，不符合上述市場價值形成條件中的“交易雙方是自愿地進行交易的”，但因為要“依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益”，所以，房屋征收估價應當采用市場價值標準。

例題3．公開市場價值是指下列條件下最可能實現的價格（）。（2006年試題）

A．賣方和買方掌握必要的市場信息

B．賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象

C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

D．賣方和買方追求各自利益的最大化

E．賣方和買方急于完成交易

答案：AD

例題4．城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應采用非市場價值標準。（?。?003、2007年試題）

答案：×

易混淆點辨析1．房屋征收估價采用市場價值標準的理由是什么？答：城市房屋拆遷是強制性的，其行為雖然不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，但城市房屋拆遷仍應采用市場價值標準，主要是要“依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益”，即應足額、全面給予被征收人補償，這也是立法為民思想的體現。

相關輔導：
2010年房產估價師理論與方法第三章精選講義10 
2010年房地產估價師準考證打印時間匯總
專家解析房產估價師歷年考試及學習方法
2010年房產估價師本周課程套餐4折優惠

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁