2013年房地產估價師考試于10月12~13日開考，為幫助學員更好的參加房地產估價師考試，特整理房地產估價師考試科目（房地產開發經營與管理）相關試題供大家模擬和練習，希望對您有所幫助！

計算題

1.某家庭估計在今后10年內的月收入為16000元，如果其月收入的30%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12%的情況下，該家庭有償償還能力的最大抵押貸款額是多少?

2.某房地產開發商擬購置一寫字樓用于出租經營，合同價為12000萬元。開發商自有資金的投入額為6000萬元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%。還款從獲得租金收入的年度開始，15年內以每年等額償還本息的方法償付。開發商經過與其他的投資機會比較，確定該項投資的最低期望實際收益率為7%，并預計今后20年內年均通貨膨脹率為1%，有關數據如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現金流量表，計算全部投資和自有資金投資的內部收益率，并判斷該項目投資的可行性(不考慮營業稅、所得稅、土地增值稅等所有稅費的影響)。

表1

項目現金流量表

單位萬元

時間(年末) 0 1 2-6 7-11 12-19 20

自有資金 4000 2000

借款 6000

租金收入 1200 1300 1400 1400

經營費用 200 300 300 300

轉售收入 9000

1.投資機會選擇和決策分析，是整個開發過程中最重要的一個環節，類似我們通常所說的( )。

A.前期工作

B.初期工作

C.前提工作

D.項目可行性研究

2.對房地產投資項目來說，動態投資回收期自投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。( )

A.對

B.錯

3.按照合同所包括的工程范圍以及承包關系的不同，合同形式分為( )。

A.總包合同

B.分包合同

C.成本加酬金合同

D.獨立承包合同

4.在房地產開發過程中，開發商只能委托由資質的監理機構負責工程項目管理。( )

A.對

B.錯

5.從投資的角度來說，城市國有土地或規劃中可以轉化為( )使投資者關注的重點。

A.建設用地

B.城鎮基礎設施用地

C.可以進行開發利用的土地

D.城市國有土地的農村集體土地

6.招標文件通常包括( )等。

A.合同文件

B.投標須知

C.招標方式

D.工程標底

7.房地產置業投資的投資者從長期投資的角度出發希望獲得的利益有( )。

A.自我消費

B.房地產保值

C.房地產增值

D.開發利潤

E.出租收益

8.( )是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

A.空置量

B.空置率

C.空置水平

D.空置面積

9.某開發項目規劃建設用地面積為3000m2，總容積率為5.5，已知項目開發周期為1.5年，購買土地使用權后即開始建設，工期為1年，租售期0.5年;地價為1000萬元，購買土地使用權手續費為地價的1.5%，項目開發成本為2000元/m2，開發商市場推廣費為開發成本的3.5%。貸款利率為10%，銷售代理費為銷售收入的2.5%，銷售稅費為銷售收入的5.48%，項目的平均售價為5000元/m2，項目可銷售面積的比例為90%，問開發商的成本利潤率是多少?

10.對于物業管理企業的選擇有一系列的標準可供遵循，標準通常包括( )。

A.能否令業主滿意

B.專業服務水平

C.向業主提供信息的能力

D.管理計劃

答案

1.D　2.A　3.ABD　4.B　5.D　6.ABC　7.CDE　8.B

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（責任編輯：中大編輯）

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