為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試理論與方法精講

例5—1：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發成“五通一平”熟地的開發成本和管理費用為2.5億元，開發期為3年，貸款年利率為10%，銷售稅費和開發利潤分別為可轉讓熟地價格的5.5%和9.5%，開發完成后可轉讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價。

該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價=取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發利潤

=取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息+可轉讓熟地的總價×(銷售稅費率+銷售利潤率)

得出：

該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價=(取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息)÷(1-銷售稅費率+銷售利潤率)

該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價=(取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息)÷(1-銷售稅費率+開發利潤率)÷可轉讓熟地總面積

=(取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息)÷(1-(銷售稅費率+開發利潤率))÷(該荒地總面積×可轉讓土地面積的比率)

=[(120000000×(1+10%)3+250000000×(1+10%)1.5)÷{[1-(5.5%+9.5%)]×(2000000×60%)=439.4(元/㎡)適用于新建房地產的基本公式

在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：

新建房地價格=土地取得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發成本及應歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤，即：

新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

在實際估價中應根據估價對象和當地的實際情況，對上述公式進行具體化。

四、適用于舊房地產的基本公式

在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：

舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

在上式中，必要時還應扣除由于舊建筑物的存在而導致的土地價值減損。

在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

2012年房地產估價師考試理論與方法精講匯總

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（責任編輯：中大編輯）

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