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房地產估價師考試制度與政策精講

拍賣基礎知識

一、內容提要：

1、拍 賣 概 述

2、拍 賣 規 則

3、拍 賣 實 務

4、強 制 拍 賣

5、房地產拍賣

二、考試要求：

1、了解拍賣委托，拍賣公告與展示，拍賣的傭金、價款結算與標的交割，房地產拍賣的程序。

2、熟悉拍賣規則，強制拍賣的標的，強制拍賣的程序，強制拍賣的注意事項，房地產拍賣業務的主要來源，房地產估價及拍賣保留價確定，房地產拍賣的注意事項。

3、掌握拍賣的涵義和原則，拍賣標的、報價方式及類型，強制拍賣的概念、特點和原則，房地產拍賣及特征，房地產拍賣標的應具備的條件，房地產拍賣竟買人條件。

三、內容輔導：

第一節 拍 賣 概 述

一、拍賣的涵義和原則

1 、 拍賣的概念

1997年1月1日起實施的《中華人民共和國拍賣法》(以下簡稱《拍賣法》)對拍賣的定義是“拍賣是指以公開競價的方式，將特定的物品或財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。”

我們可以從以下三個方面理解《拍賣法》中拍賣的概念：第一，拍賣是一種中介服務性質的交易方式。拍賣過程實際上由委托和競買這兩個階段構成，拍賣位于中樞位置，聯結兩家，操作整個拍賣活動的正常運轉。

第二，拍賣是通過公開競價成交的。拍賣交易的完成實際上就是眾多競買人在同一時間、地點公開競價，實現價高者得的過程，而不存在一對一的談判、協商和討價還價，不存在價格形成過程中的秘密性因素。

第三，拍賣是受到法律嚴格規范的經濟活動。

拍賣活動中主要涉及拍賣人、委托人、競買人和買受人這幾方當事人。

拍賣人是指依照《中華人民共和國拍賣法》和《中華人民共和國公司法》設立的從事拍賣活動的企業法人。委托人是指委托拍賣人拍賣物品或財產權利的公民、法人或其他組織。

競買人是指參加競購拍賣標的的公民、法人或其他組織。買受人是指以最高應價購得拍賣標的競買人。

例題：拍賣活動中主要涉及的當事人包括( )。

A、拍賣人

B、委托人

 C.競買人

D.買受人

答案：ABCD

2 、 拍賣的特征

(1)拍賣與普通商品交易的區別

1)從交易的當事人來看，普通交易中當事人只有兩方，即賣方和買方。而拍賣方式中有委托人、拍賣人和競買人(買受人)，三方缺一不可。

2)就交易的性質而言，普通交易中，買賣雙方可以私下商量價格，而拍賣的整個過程是在公眾的監督之下進行的。

3)從商品的形成價格上比較，普通交易中商品銷售價格由賣方定價或由買賣雙方協商定價，而拍賣中，被拍賣商品的出售價格由競買人通過競價來決定，即由買方定價。

4)從商品的競價對手來看，普通交易的價格競爭主要在賣方即生產廠家、供貨商中間展開，有時也會在買賣方之間以討價還價的方式展開，而拍賣方式交易中，價格的競爭是在買方中間展開的。

5)從對買方的身份要求來看，拍賣方式交易中，競買人必須向拍賣人公開其真實身份，參與競買前必須出示身份證明及辦理競買手續。

在定向拍賣的情況下，還會對競買人的身份或資格做出相應限制性規定。而普通交易則沒有上述要求。

6)從拍賣人的主體資格的要求來看，根據《拍賣法》的規定，境內的拍賣活動必須由依法設立的拍賣機構來舉行，而普通交易中的商業企業則一般不會受到特許的限制。

(2)拍賣與投標招標的區別

1)標的內容上的區別?！杜馁u法》規定的拍賣標的范圍是：依法可以處分的物品或財產權利。即包括動產、不動產和無形資產。

《招標投標法》第二條規定，必須依法進行招標的是：大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公共安全的項目;

國家投資融資的項目;使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目和依照法律、行政法規、規章和規范性文件規定必須進行招標的其他項目。

2)實施機構上的區別?！杜馁u法》規定拍賣活動實施機構必須是依法設立的拍賣企業。《招標投標法》規定：招標人可以委托代理機構招標;招標人也可以自行辦理招標事宜。

3)行為目的上的區別。拍賣的目的是把拍賣標的轉讓給最高出價者，拍賣成交后所體現的是委托人向買受人轉讓財產或財產權利的關系。

而招標投標則不同，多數情況下，招標人是為了完成某些項目而在投標人中選擇一個條件最優的合作伙伴，合同成立后由中標人完成合同約定的工作。

4)拍賣成交后，委托人和買受人都必須根據合同的約定向拍賣行支付傭金;而招標投標活動中，由于中標人或者成為招標人的合作伙伴，或者承攬一個合同項目，雙方不需支付傭金或酬勞。

因此，是否收取酬勞可以作為區別拍賣與招標投標的一個重要標志。

例題(判斷)：1、《拍賣法》規定拍賣活動實施機構必須是依法設立的拍賣企業。( )

答案：對

2、《拍賣法》規定的拍賣標的范圍是：依法可以處分的物品或財產權利。即包括動產、不動產，不包括無形資產。 ( )

答案：錯

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（責任編輯：中大編輯）