解 析

一、問答題

(一)解：3.在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

屬于站在特定的投資者角度和立場上的估價，評估出的價值不是公開市場價值而是投資價值，即使是這兩家開發公司選擇了同一家估價機構進行拍賣應價評估，也會導致不同的估價結果。兩家估價機構的評估結果有差異的主要原因有：

(1)不同的房地產開發公司有不同的自身條件。如：不同的承擔風險能力、不同的開發成本或經營費用方面的優勢、不同的納稅狀況、不同的開發利用方式(包括最佳用途、建筑規模、檔次)等。

(2)不同的房地產開發公司對未來房地產市場的預期不同。如：對未來的信心不同、不同的價值取向和產品定位等。

(二)解：

4.(1)不正確。

(2)原因：現在該宗土地重新取得價格可能要超過2000萬元，但該辦公用房市場價值4000萬元中包括社會平均正常合理的開發利潤，換句話說，相比5年前多出的1000萬元中肯定包含社會平均正常合理的開發利潤，也可能包含上漲的土地重新取得價格。

(三)解：

2.(1)第二種估價思路更合適。劃撥土地上房屋對外轉讓，要由受讓方補交土地使用權出讓金，由于該直管公房地處繁華商業區，且其剩余經濟壽命有限(按磚混結構40年經濟壽命考慮，實際年齡53年，已過經濟壽命，即使經過兩次大修能延長其經濟壽命，但剩余經濟壽命也有限)，在規劃許可前提下。完全可以考慮拆除重建為商業用房。可按商業用途補交土地使用權出讓金，現在估價可按商業用途土地估價。

(2)土地按商業用途估價，可用假設開發法估價，假設將現有建筑物全部拆除重建商業用房，最后扣減將劃撥住宅用地變成出讓商業用途應補交的土地使用權出讓金，得出估價對象的市場價值。

二、單項選擇題

1.800萬元/3.5=228.57萬元，一層價格：228.57萬元，二層價格：0.7×228.57萬元=160萬元，一二層合計：388.57萬元，400萬元-388.57萬元=11.43萬元。

3.繼承手續屬于房屋所有權轉移登記。

5.在估價時點2008年4月30日，根據孰短原則，應以建筑物剩余經濟壽命為收益年限，在計算收益價格時，應考慮剩余年限土地使用權價值的影響。

7.A.錯。理論教材341頁應扣減項目為工業用途房地產的購買價格、買方稅、補交的土地出讓金、商業改造工程費用。

C.錯。項目改建在法律上主要考慮工業用途改為商業用途是否合法。

9.店面的土地價值=200-800×90%×1000=128(萬元)，倉庫的土地價值=200-500×85%×2000=115(萬元)，住宅的土地價值=195-650×90%×1500=107.25(萬元)，店面應分攤的土地份額=128/350.25=36.55%。

10.被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定，協商不成的，可以通過委托評估確定，房屋拆遷公司不等于拆遷人。

拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。

拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。

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（責任編輯：fky）

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