2008年 試題參考答案

一、問(wèn)答題

(一)答：理由包括：

1.本次評(píng)估的價(jià)值為投資價(jià)值(拍賣應(yīng)價(jià))。(3分)

2.投資價(jià)值是從某個(gè)特定投資者的角度來(lái)衡量的價(jià)值。(3分)

3.不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來(lái)的信心不同，所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。(4分)

(說(shuō)明：若回答估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法、價(jià)格影響因素、資料依據(jù)及估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)不同，均不給分)

(二)答：1.錯(cuò)誤。(1分)

2.房地產(chǎn)價(jià)值不是土地價(jià)值和建房投入簡(jiǎn)單的相加。(3分)

3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。(3分)

4.雖然造價(jià)穩(wěn)定，但管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)水平可能有變化。(3分)

(三)答：

1.若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。(2分)

理由：

估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。或估價(jià)對(duì)象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。(4分)

2.估價(jià)技術(shù)路線：①選擇估價(jià)方法。②方法運(yùn)用中的具體處理。③確定估價(jià)結(jié)果。

二、單項(xiàng)選擇題

1.A 2.A 3.D 4.D 5.A 6.B 7.B 8.D 9.C 10.D

三、指錯(cuò)題

1.估價(jià)師聲明應(yīng)該是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明。

2.估價(jià)對(duì)象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等。

3.估價(jià)對(duì)象未說(shuō)明是否為整體估價(jià)，但不包括動(dòng)產(chǎn)。

4.轉(zhuǎn)讓目的估價(jià)的估價(jià)原則中不應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。

5.估價(jià)結(jié)果數(shù)值表述不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指明總建筑面積及每建筑面積的單價(jià)。

6.估價(jià)結(jié)果不應(yīng)有可能字樣。

7.估價(jià)報(bào)告有效期表述不正確(和2006年考試真題相同，當(dāng)時(shí)的答案是：正確的描述應(yīng)該為“如果本報(bào)告超過(guò)應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任”)。

8.市場(chǎng)法中缺計(jì)算公式(本題考點(diǎn)和06年相同，指錯(cuò)題中也有這一項(xiàng))。

9.可比實(shí)例C選取不恰當(dāng)，可能不在一個(gè)供需圈(或可比實(shí)例C未說(shuō)明是否在同一供求范圍內(nèi))。

10.可比實(shí)例成交價(jià)格內(nèi)涵不清(未說(shuō)清是建筑面積還是使用面積)。

11.可比實(shí)例C未指明用途，應(yīng)指明辦公用途。

12.交易日期調(diào)整依據(jù)錯(cuò)誤，應(yīng)指明顯細(xì)分市場(chǎng)的(不應(yīng)是商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，而應(yīng)該是估價(jià)對(duì)象類似的辦公用房4～6月份價(jià)格平穩(wěn))。

13.區(qū)域因素中，商業(yè)繁華程度應(yīng)為辦公聚集度。

14.“公共設(shè)施配套情況”應(yīng)為基礎(chǔ)設(shè)施完備度或外部配套。

15.個(gè)別因素缺少物業(yè)管理的修正。

16.可比實(shí)例B裝修調(diào)整系數(shù)有誤(或裝修檔次描述不清，應(yīng)有詳細(xì)說(shuō)明)。

17.成新率100%與“較新”不符，應(yīng)為全新。

18.基礎(chǔ)設(shè)施情況屬區(qū)域因素。

19.估價(jià)對(duì)象共五層，可比實(shí)例為四層，應(yīng)說(shuō)明或修正。

20.缺少權(quán)益狀況因素說(shuō)明與調(diào)整。

21.收益法中，出租率按估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況90%確定不正確，應(yīng)說(shuō)明是否為客觀水平且應(yīng)說(shuō)明是預(yù)測(cè)值。

22.年總收入未考慮收租損失。

23.收益法測(cè)算中，年總收入未說(shuō)明是預(yù)測(cè)值。

24.收益法測(cè)算中，管理費(fèi)取值未說(shuō)明理由。

25.年總收入未考慮押金或租賃保證金的利息收入。

26.租金收入未考慮可出租面積比率。

27.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中未交代物業(yè)管理費(fèi)、水、電、采暖費(fèi)等如何收取(或租金內(nèi)涵交代不清)。

28.估價(jià)對(duì)象使用年限至2053年6月30日錯(cuò)，應(yīng)為6月29日。

29.估價(jià)對(duì)象收益年限用50年錯(cuò)，應(yīng)為45年。

30.收益法測(cè)算中，收益價(jià)格確定時(shí)應(yīng)說(shuō)明土地不可續(xù)期。

31.收益法測(cè)算時(shí)，應(yīng)給出凈收益的三種估計(jì)值并最終確定是哪一種估計(jì)值。

32.收益價(jià)格單價(jià)應(yīng)取元為整數(shù)，這樣與市場(chǎng)法精確度一致。

33.估價(jià)結(jié)果的表述，估價(jià)技術(shù)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果報(bào)告不一致。

四、改錯(cuò)題

1.價(jià)值定義錯(cuò)，應(yīng)為估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，包含建筑物裝修部分的價(jià)值。

2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)錯(cuò)，應(yīng)為2008年8月30日(取得拆遷許可證之日)。

3.估價(jià)依據(jù)缺《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》。

4.估價(jià)方法錯(cuò)，應(yīng)改為或增加：由于估價(jià)對(duì)象為收益性的房地產(chǎn)，附近地區(qū)房地產(chǎn)租賃活躍，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。

（責(zé)任編輯：fky）

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