五、房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利的價格

房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利的價格是一組按照房地產權利的種類來劃分的房地產價格，具體有房屋所有權價格、土地所有權價格、建設用地使用權價格、宅基地使用權價格、土地承包經營權價格、地役權價格、抵押權價格和租賃價格。為敘述上的簡便，將建設用地使用權價格、宅基地使用權價格和土地承包經營權價格合稱為土地使用權價格，將地役權價格、抵押權價格和租賃價格合稱為其他房地產權利價格。

（一）房地產所有權價格

房地產所有權價格是指房屋所有權價格、土地所有權價格，或者房屋所有權與土地所有權價格。目前，中國的土地只能為國家所有或者集體所有，土地的國家所有權和集體所有權不允許出讓和轉讓，僅存在以征收方式將集體土地轉變為國有土地。雖然征收集體土地要給予補償，但目前還不是按照被征收土地的市場價值進行補償。因此，中國目前只有房屋所有權價格，沒有土地所有權價格，通常也不存在土地所有權價值評估。但在特殊情況下可能需要對土地所有權價值進行評估，例如衡量社會總財富中土地財富總量是多少時，評估的應當是土地所有權價值而不是土地使用權價值。因為如果評估的是土地使用權價值，則估價結果就會與其他國家和地區不可比，或者在同等條件下的土地財富要比其他國家和地區的少很多。另外，如果未來將集體土地征收補償改變為按照被征收土地的市場價值進行補償，就會存在集體土地所有權價值評估。相比之下，城市房屋拆遷補償已于2001年從實物補償安置改變為貨幣補償，并規定貨幣補償的金額以被拆遷房屋的房地產市場評估價格為依據確定。

（二）土地使用權價格

由于土地使用權有建設用地使用權（其中又有出讓的建設用地土地使用權、劃撥的建設用地使用權和其他建設用地使用權）、宅基地使用權、土地承包經營權，所以土地使用權價格又有相應的使用權價格。中國目前有償出讓和轉讓土地價格的主要是建設用地使用權價格。《城市房地產管理法》第八條規定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”據此，通過出讓方式從國家那里取得的建設用地使用權價格，其法定名稱為出讓金。但在現實中有各種演變，多稱為地價款，各地的內涵也不盡相同。對于有使用期限的出讓土地使用權和土地承包經營權來說，其價格還可以區分為不同使用期限的價格，例如40年、50年、70年的出讓土地使用權價格。

土地所有權價格與土地使用權價格有著極為復雜的關系。在正常情況下，土地所有權價格高于土地使用權價格，但在現實復雜的情況下，也可能出現相反的情形。例如，中國封建社會后期出現的永佃制，其特點是土地所有權與土地耕作權相分離：地主享有土地所有權，負擔田賦（即土地稅），有權收租，但對土地使用權不能干涉，不能隨意增租或奪佃；佃農享有土地耕作權，即佃權，并有權將它買賣、典押或出租。一般地說，耕作權價格低于所有權價格，但在經濟發達、人口密集的地區，耕作權價格也有超過所有權價格的情況。

房屋所有權和土地使用權都可能存在設立了抵押權、地役權、租賃權或者有糾紛、被依法查封、限制交易等情形，因此還有各種情形下的房屋所有權價格和土地使用權價格。

（三）其他房地產權利價格

其他房地產權利價格泛指所有權、使用權以外的各種房地產權利的價格，例如地役權價格、抵押權價格、租賃權價格等。
英美法系的“權利束（bundle of rights）”理論，有助于理解上述按照房地產權益來劃分的房地產價格。根據“權利束”理論，財產可比喻為一束“木棒（sticks）”，每根“木棒”即代表一種權利，例如占有權（possession）、管理權（control）、享用權（enjoyment）、排他權（exclusion）、處置權（disposition）（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）等。實際中的財產權可能是整束“木棒”，也可能是去掉了某一根或某幾根后的剩余“木棒”，還可能只是整束“木棒”中的某一根或某幾根“木棒”。與此相對應，按照房地產權益劃分的房地產價格，是指這種價格是整束“木棒”的價格，還是去掉了某一根或某幾根后的剩余“木棒”的價格，或者是整束“木棒”中哪一根或哪幾根“木棒”的價格。以房地產所有權價格為例，它一般相當于整束“木棒”的價格，但還可依據所有權是否完全再細分。如果在所有權上設立了他項權利，所有權變得不完全，相當于去掉了一根或幾根“木棒”，擁有的“木棒”少了，價格自然就會降低。

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