五、房地產分割的需要
    房地產通常是家庭財產的最主要部分，共有財產分割、遺產分割等通常涉及房地產分割。房地產分割一般不宜采取實物分割的方法，一是房地產在實物上通常難以分割，二是如果進行實物分割則通常會損害房地產的效用，減損房地產的價值，因此，一般是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。例如，夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實物分割由雙方各得一半，多數情況下是由其中的一方獲得該套住房，該方再按照該套住房市場價值的一半向對方支付現金或現金等價物。在這種情況下，雙方通常都會委托房地產估價機構對該套住房進行估價。
    有時即使可以采取實物分割的方法，但由于房地產是不均質的，以應平均分割為例，土地通常是在價值平均分配的基礎上進行面積不等的劃分；如果按照面積進行平均分割，則分割后的各部分價值不均等，通常還需要進行現金或現金等價物的“多退少補”。房屋一般既難以按照面積進行平均分割，也難以在價值平均分配的基礎上進行面積不等的劃分，通常是先按照自然間進行實物分割，再根據各部分之間的價值差異進行現金或現金等價物的“多退少補”。這些都需要房地產估價提供價值參考依據。
    六、房地產損害賠償的需要
    《憲法》第十二條規定：“社會主義的公共財產神圣不可侵犯。國家保護社會主義的公共財產。禁止任何組織或者個人用任何手段侵占或者破壞國家的和集體的財產。”第十三條規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。”《中華人民共和國民法通則》（1986年4月12日中華人民共和國主席令第37號公布，以下簡稱《民法通則》）第一百一十七條規定：“侵占國家的、集體的財產或者他人財產的，應當返還財產，不能返還財產的，應當折價賠償。損壞國家的、集體的財產或者他人財產的，應當恢復原狀或者折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應當賠償損失。”房地產損害賠償的類型多種多樣，包括：
    （1）因規劃修改給房地產權利人等的合法權益造成損失的。《中華人民共和國城鄉規劃法》（2007年10月28日中華人民共和國主席令第74號公布）第五十條規定：“在選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證發放后，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉規劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。”
    （2）在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等，造成相鄰房地產價值損失的?！睹穹ㄍ▌t》第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”
    （3）使他人房地產受到污染，造成他人房地產價值損失的。例如，房地產受到噪聲、輻射污染，房地產上的水、土壤、空氣受到污染，房地產受到經常振動的影響等。
    （4）因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失的。
    （5）因工程質量缺陷造成房地產價值損失的。例如，預售的商品房在交付使用后發現存在工程質量問題（如墻體開裂、室內空氣質量不符合國家標準），對購房人造成損失的。
    （6）因未能履約（如未按合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建，對他人造成損失的。
    （7）因對房地產權利行使不當限制，例如錯誤查封，對房地產權利人造成損失的。
    （8）因異議登記不當，造成房地產權利人損害的?！段餀喾ā返谑艞l規定：“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”
    （9）因非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的?！锻恋毓芾矸ā返谄呤藯l規定：“無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效”，“非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任”。
    （10）其他房地產損害賠償。例如，《物權法》第九十二條規定：“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。”
      上述各種類型的房地產損害賠償、補償，均需要房地產估價為和解、調解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據。

相關輔導：
2010年房產估價師理論與方法第一章精選講義22
2010年房地產估價師準考證打印時間匯總
專家解析房產估價師歷年考試及學習方法
2010年房產估價師本周課程套餐4折優惠

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁