2010 年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試  案例與分析真題

一、問(wèn)答題

(一)答：

1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。(3分)

2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：

(1)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書(shū)或登記簿的記載為準(zhǔn)。(1分)

(2)各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。(1分)

(3)拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。(1分)

(4)若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。(1分)

(5)對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。(1分)

3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。(2分)

或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。(2分)

或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款(或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值)減去租賃期滿(mǎn)后裝修的殘余價(jià)值。(2分)

(二)答：

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：

(1)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。(2分)

(2)開(kāi)發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。(2分)

(3)開(kāi)發(fā)周期可能延長(zhǎng)。(2分)

(4)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。(2分)

(5)折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。(2分)

(三)答：

1.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。(2分)

2.收購(gòu)房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^(guò)程中要投入下列費(fèi)用：

(1)建筑物拆除費(fèi)用。(2分)

(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用(如七通一平費(fèi)用)。(2分)

(3)其他成本費(fèi)用(如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用)。(2分)

3.出讓時(shí)對(duì)該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。(2分)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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