為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產估價師考試教材 的相關重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

第二節 房地產投資的特性

一、位置固定性或不可移動性

位置固定性或不可移動性，是房地產資產最重要的一個特性。

對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財產來說，如

果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他

有此類交易市場的地方去進行交易。然而，房地產就截然不同了，

它不僅受地區經濟的束縛，還受到其周圍環境的影響。所謂"房地

產的價值就在于其位置"，房地產不能脫離周圍的環境而單獨存在，

就是強調了位置對房地產投資的重要性。

房地產資產的不可移動性，要求房地產所處的區位必須對開發

商、置業投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發商通過開

發投資獲取適當的開發利潤，使置業投資者能獲取合理、穩定的經

常性收益，使租客能方便地開展其經營活動以賺取正常的經營利潤

并具備支付租金的能力。

當投資者準備進行一項房地產投資時，很重視對房地產所處宏

觀區位的研究。很顯然，租客肯定不愿意長期租用環境日益惡化、

城市功能日漸衰退的地區內的物業。此外，房地產投資價值的高低，

不僅受其當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區的物業整體升

值潛力密切相關。

由于房地產資產的不可移動性，投資者在進行投資決策時，對

未來的地區環境的可能變化和某宗具體物業的考慮是并重的。通過

對城市規劃的了解和分析，就可以做到正確并有預見性地選擇投資

地點。

二、壽命周期長

土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，

而且擁有該權益的期限還可以根據法律規定延長;地上建筑物及其

附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產具有壽命周期長的特點，

房地產投資是一種長期投資。

房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指在正常市

場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大

于零的持續時間;自然壽命則是指房地產從地上建筑物建成投入使

用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞而

不能繼續保證安全使用時止的時間。

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（責任編輯：中大編輯）

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