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整理的國有土地;土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓

條件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權(quán)的國有土地;其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地。進(jìn)行土地一級開發(fā)常用的操作程序是：制定城市近期、中期和

長期的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃;對城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布;制定開

發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃;按確定的優(yōu)先順序選擇啟動開發(fā)地塊或區(qū)域;編制土地一級開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告并獲有關(guān)

部門批準(zhǔn);由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù);制定拆遷安置補(bǔ)償方案，并獲得政府主管部門批準(zhǔn);進(jìn)行現(xiàn)場土地開發(fā)

工作，達(dá)到相應(yīng)的建設(shè)條件;核算土地開發(fā)成本、評估土地價格，按土地出讓計劃，通過政府土地交易市場，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。

土地收購儲備制度的建立和土地一級開發(fā)模式的普遍實(shí)施，推動了公開、公平和透明的土地供應(yīng)市場建設(shè)，改變了傳統(tǒng)的開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序，對房地產(chǎn)開發(fā)商或投資者獲取土地使用權(quán)

的價格也產(chǎn)生了重大影響。此外，由于政府土地收購儲備中心所實(shí)施的土地一級開發(fā)工作，通常將土地開發(fā)工程發(fā)包給私營開發(fā)商，因此也為房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地開發(fā)創(chuàng)造了市場機(jī)會。

㈡ 獲取土地使用權(quán)的途徑

⑴ 土地使用權(quán)出讓

為規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部從2002年7月1日

開始實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，從2003年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。按照這些規(guī)

定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。各種出

讓方式的具體界定是：

①招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)。是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?/p>

民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

②拍賣出讓國有土地使用權(quán)。是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

③掛牌出讓國有土地使用權(quán)。是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止

時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

④協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)。是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付

土地使用權(quán)出讓金的行為。該方式僅當(dāng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓時，方可采用。即"在

公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓"，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

⑵ 土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，

以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目

的用地。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前也通過行政劃撥方式供地。以行政劃撥方式供應(yīng)土地時，除使用協(xié)議方式外，也逐步開始采用公開招標(biāo)等競爭性方式。

⑶ 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)

對于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。在不改變土

地利用條件的情況下，該類土地使用權(quán)可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基

準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，采用國有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價入股或授權(quán)經(jīng)營等方式，對原劃撥國有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。

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