為了備考2013年房地產估價師考試，中大網校編輯根據最新房地產估價師考試大綱特別整理了房地產估價師考試科目《房地產估價案例與分析》歷年考試的重點，幫助大家提前掌握和復習房地產估價師師考試要點，以備迎接2013年房地產估價師考試。

五、房地產抵押估價的法律規定(掌握)

(一)可以設定抵押的房地產及對其抵押時的要求.

(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

(2)抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物;

(3)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;

(4)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產;

(5)依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權;

(6)以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權;

(7)以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;

(8)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押;

(9)以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內的建設用地使用權同時抵押;

(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。

(二)不得設定抵押的房地產

(1)土地所有權;

(2)權屬有爭議的房地產;所有權、使用權不明或者有爭議的房地產;

(3)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

(4)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

(5)已依法公告列入征收范圍的房地產;

(6)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;

(7)耕地、宅基地，、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(法律規定可抵押的除外);

(8)以法定程序確認為違法、違章的建筑物;

(9)依法不得抵押的其他房地產;

(10)劃撥土地使用權不得單獨抵押;

(11)鄉(鎮)、村企業的(集體)土地使用權不得單獨抵押。

(三)其他限制條件

(1)在建項目應取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證;

(2)開發商已合法出售的房地產不得與未出售的房地產一起抵押;

(3)預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證;

(4)以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意;

(5)以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效;

(6)發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款，均為法律規定優先于該次抵押貸款受償的款額;

(7)房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理;

(8)當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人;

(9)以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保，擔保合同無效。

(四)與房地產抵押估價有關的規定

房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值;

首次抵押的房地產，該房地產的價值為抵押價值;

再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值;

以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計應繳納的土地使用權出讓金的款額;

以具有土地使用年限的房地產抵押的，評估其抵押價值時應考慮剩余年限對價值的影響;

以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押價值為房地產權利人可處分和收益的份額部分的價值;

以按份額共有的房地產抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值;

以共同共有的房地產抵押的，其抵押價值為該房地產的價值。

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（責任編輯：中大編輯）

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