四、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述

對房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分，分別說明各部分的狀況。

（一）土地權(quán)益狀況描述

對土地權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：

（1）土地所有權(quán)：說明是國有土地還是集體土地。對于集體土地，說明土地所有權(quán)由誰行使。例如，估價(jià)對象土地為農(nóng)民集體所有，由××村集體經(jīng)濟(jì)組織（××村民委員會、××村民小組、××鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織）代表集體行使所有權(quán)。

（2）土地使用權(quán)：

①說明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。對于建設(shè)用地使用權(quán)，說明是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)還是劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)或者其他建設(shè)用地使用權(quán)。對于出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，說明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否續(xù)期。

②說明是單獨(dú)所有還是共有。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的，說明每個(gè)共有人享有的份額。

（3）土地使用管制：說明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設(shè)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，主要說明城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，包括：①用途或規(guī)劃用地性質(zhì)；②容積率或建筑控制規(guī)模；③建筑高度；④建筑密度；⑤綠地率；⑥建筑后退紅線距離“；⑦建筑間距；⑧交通出入口方位；⑨停車泊位；⑩建筑體量、體型、色彩；⑩地面標(biāo)高；⑩其他要求，例如規(guī)定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

（4）目前使用情況：

①土地利用現(xiàn)狀：說明土地上是否有房屋、林木等土地定著物。②出租或占用情況：說明有無出租或占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。

（5）其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。

（6）其他特殊情況：說明①是否達(dá)到了法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。②是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財(cái)產(chǎn)。③是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款。④是否已依法公告列入征收、征用范圍。⑤是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑥是否土地取得手續(xù)不齊全。⑦是否土地所有權(quán)或者土地使，用權(quán)不明確或者歸屬有爭議。⑧是否為臨時(shí)用地。為臨時(shí)用地的，批準(zhǔn)期限是多長，是否已超過了批準(zhǔn)期限。⑨是否為違法占地。

（二）建筑物權(quán)益狀況描述

對建筑物權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：

（1）房屋所有權(quán)：

①說明房屋所有權(quán)人。

②說明房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的，說明每個(gè)共有人享有的份額。

（2）出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。

（3）其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。

（4）其他特殊情況：說明①是否達(dá)到了法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。②是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財(cái)產(chǎn)。③是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款。④是否已依法公告列入征收、征用范圍。⑤是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑥是否房屋建設(shè)等手續(xù)不齊全。⑦是否房屋所有權(quán)不明確或者歸屬有爭議。⑧是否為臨時(shí)建筑。為臨時(shí)建筑的，批準(zhǔn)期限是多長，是否已超過了批準(zhǔn)期限。⑨是否為違法、違章建筑。

（5）其他。例如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約等。因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素。

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