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房地產估價師考試制度與政策精講

一、工程項目的劃分

1、 建設項目

建設項目也稱建設單位。它是指在一個場地或幾個場地上，按照一個總體設計進行施工、并受總概(預)算控制的各個工程項目的總和。建設項目在經濟上實行獨立核算，具有獨立的組織形式。

2 、 工程項目

工程項目也稱單項工程，是建設項目的組成部分。它是指具有獨立的設計文件和相應的綜合概(預)算書，竣工后能獨立發揮生產能力或使用效益的工程。

3、 單位工程

單位工程是工程項目的組成部分。它是指具有獨立設計的施工圖和相應的概(預)算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產能力或發揮使用效益的工程。

4、 分部工程

分部工程是單位工程的組成部分。它是按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設備種類，從單位工程中劃分出來的中間產品。

5 、 分項工程

分項工程是分部工程的組成部分。它是指通過簡單施工過程就能生產出來并可利用某種計量單位計算的最基本的中間產品，它是按照不同施工方法或材料規格，從分部工程中進一步細分出來的。

例題：按照從大到小的順序，下列工程項目的劃分為( )。

A、工程項目 B、單位工程 C.分項工程 D.建設項目 E、分部工程

答案：DABEC

二、工程造價的基本原理和方法

工程造價的計價與控制是以建設項目、單項工程、單位工程為對象，研究其在建設前期、工程實施和工程竣工的全過程中計算和控制工程造價的理論、方法，以及工程造價的運動規律的學科。工程造價的計算與控制是工程造價管理的兩個并行的、各有側重而又相互聯系和相互重疊的工作過程。工程造價的計算主要是指計算和確定工程造價和投資費用。

1 、 工程造價計價的基本原理和方法

工程造價計價也叫工程估價，是對投資項目造價(或價格)的計算。

工程項目是單件性與多樣性組成的集合體，其主要特點就是按工程分解結構進行。任何一個工程項目都可以分解為一個或幾個單項工程。單位工程可以按照施工順序細分為土石方工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、木結構工程、樓地面工程等分部工程。

從工程造價角度，將工程項目細分到分部工程還不能滿足核算的需要，還需要把分部工程進一步細分為更簡單細小的部分，即分項工程。也就是要劃分到構成工程項目的最基本構成要素。由此可見，工程造價的計價過程就是將建設項目進行分解和逐步組合的過程。

從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為：分部分項工程單價——單位工程總價——工程項目總價——建設項目總造價。影響工程造價的主要因素有兩個：基本構造要素的單位價格和基本構造要素的實物工程數量，可用下列基本計算公式表示：

工程計價=∑工程實物量X單位價格，

在進行工程計價時，實物工程量的計量單位是由單位價格的計量單位決定的。單位價格的計量單位的對象越大，得到的工程估算越粗略，反之，工程估算就較為準確。

對基本子項單位價格的確定有兩種形式，即直接費單價和綜合單價。

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（責任編輯：中大編輯）

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