2018年房地產估價師制度與政策教材解析：“共同共有”。按份共有的各所有權人按照所有權份額享有對房屋的權利和承擔義務。共同共有的所有權人對于房屋享有平等的所有權。通常情況下，按份共有關系是按約定或者根據出資額形成的，而共同共有關系則一般形成于配偶關系、父母子女關系中，個別情況下也可以通過合同約定。如果共有人之間沒有約定是“按份共有”還是“共同共有”，或者約定不明確，除非共有人之間具有家庭關系，否則默認為“按份共有”。

(一)按份共用房屋的轉讓

按份共有房屋的份額處轉讓為靈活。通常情況下，按份共有人也可以轉讓其所擁有的份額，無須經其他共用人同意。根據《物權法》第一百零一條規定，按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。根據自2016年3月1日起施行的最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)(法釋[2016]5號)，“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理;沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：(1)轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準;(2)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日;(3)轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日;(4)轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：(1)未在以上規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求;(2)以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

(二)共同共用房屋的轉讓

共同共有房屋的買賣條件較為嚴苛。除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經全體共同共有人同意。而具有家庭關系的共同共有人只有在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割。分割后，共同共用的房屋變為按份共有的房屋，按份共有的房屋所有權人才可以自由處分分割所得份額。

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