為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講 

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、實(shí)物狀況分析(略)

二、區(qū)位狀況分析(略)

三、市場背景分析(略)

四、最高最佳使用分析

估價(jià)對象所處區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)繁華地段，是較為理想的商業(yè)綜合用

地。估價(jià)對象用途為商業(yè)綜合，符合區(qū)域功能規(guī)劃，確定現(xiàn)用途為

估價(jià)對象的最高最佳用途。

五、估價(jià)方法的選用

估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和調(diào)查，根

據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及評估目的，確定運(yùn)用收益法、成本法作為本次

估價(jià)的基本方法，其技術(shù)路線如下：

⑴ 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選

用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”，由于估價(jià)對象系經(jīng)營用房，

具有收益，因此可用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將其未來各年的純收益折算

到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，計(jì)算待估房地產(chǎn)租賃權(quán)的收益價(jià)格。

⑵ 根據(jù)成本法估價(jià)的思路，以建造估價(jià)對象房地產(chǎn)所需的各

項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)交納的稅金來求待

估房地產(chǎn)(完全產(chǎn)權(quán))的積算價(jià)格，再根據(jù)年限修正法計(jì)算待估房地

產(chǎn)租賃權(quán)的積算價(jià)格。

對以上兩種方法測算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對象

房地產(chǎn)租賃權(quán)的總價(jià)格和單位價(jià)格。

六、估價(jià)測算過程

㈠ 收益法分析測算過程

⑴ 年收入的確定

① 網(wǎng)球室：共有網(wǎng)球場8個(gè)，全天24小時(shí)營業(yè)，白天12

小時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為48元/小時(shí)·個(gè)，晚上12小時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為78元/

小時(shí)·個(gè)，1年按360個(gè)營業(yè)日計(jì)，空置率取85%。

(48+78)×12×8×360×(1-85)×10-4=65.32(萬元/年)

② KTV包房：共設(shè)有5間大包、3間中包、4間小包，取費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)分別為480元/間·晚、380元/間·晚、280元/間·晚，1年

按360個(gè)營業(yè)日計(jì)，空置率取70%。

(480×5+380×3+280×4)×360×(1-70%)×10-4

=50.33(萬元/年)

③ 餐飲部：可同時(shí)容納50人進(jìn)餐，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為30元/人·餐，

1個(gè)營業(yè)日按中、晚兩餐計(jì)，1年按360個(gè)營業(yè)日計(jì)，空置率取60%。

30×50×2×360×(1-60%)×10-4=43.20(萬元/年)

④ 休閑清吧：可同時(shí)容納80人，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按20元/人·日

計(jì)，空置率取60%，1年按360個(gè)營業(yè)日計(jì)。

20×80×360×(1-60%)×10-4=23.04(萬元/年)

⑤ 舞廳：可同時(shí)容納30人，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按30元/人·日計(jì)，

空置率取50%，1年按360個(gè)營業(yè)日計(jì)。

30×30×360×(1-50%)×10-4=16.20(萬元/年)

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講

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