（二）使用管制

世界上幾乎所有的國家和地區對房地產利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對于房地產估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規定。

就規定用途來看，商業、辦公、居住、工業等不同用途對土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規定用途（例如是用于商業、辦公、居住還是工業或綠化）對地價有著很大的影響。規定用途對地價的影響在城市郊區表現得特別明顯：在城市發展已使郊區某些農用地很適合于轉變為城市建設用地的情況下，如果政府規定只能維持現有的農業用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。

容積率的高低對地價也有很大的影響，在估價時一定要弄清容積率的確切內涵。在城市規劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補交土地使用權出讓金方面，有的地方政府規定地下建筑面積不用補交或者只按照地上建筑面積土地使用權出讓金水平的一定比例（如1/3）補交。這些規定對地價都有很大的影響。

例題2．影響房地產價值的權益因素包括（　）。（2008年試題）

A．房地產權利設立和行使的限制

B．房地產區位的限制

C．房地產使用管制

D．房地產通風采光的限制

E．房地產相鄰關系的限制

答案：ACE

（三）相鄰關系

相鄰關系是指房地產的相鄰權利人依照法律、法規的規定或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關系。特別是從義務方面來看，相鄰關系是對房地產所有權、使用權的一種限制，因此，相鄰關系的存在對房地產價格有一定的影響。

一方面，相鄰關系要求房地產權利人應當為相鄰權利人提供必要的便利，包括：①應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利；②對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利；③對相鄰權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用其土地、建筑物的，應當提供必要的便利。

另一方面，相鄰關系要求房地產權利人在自己的房地產內從事工業、農業、商業等活動及行使其他權利時，不得損害相鄰房地產和相鄰權利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照；②不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質；③挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰房地產的安全。

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