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單項選擇題

1、比較法的理論依據是(　)。

A、規模經濟原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、預期原理

2、關于比較法運用的說法，錯誤的是(　)。

A、同類數量較多，有較多交易的房地產適用比較法估價

B、盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例

C、掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解市場行情的參考

D、需修正或調整的因素越多，估價結果越合理

3、在比較法應用中，需要將急賣或急買造成的不正常成交價格，處理為正常價格，此屬于(　)。

A、建立比較基礎

B、交易情況修正

C、市場狀況修正

D、房地產狀況修正

4、可比實例所處的地區應與估價對象所處的地區相同，或是(　)。

A、同處于一個領域

B、同處在同一供求范圍內

C、同處于一個相對穩定的環境

D、同處于公平競爭的地區

5、評估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是(　)。

交易實例建筑面積(m2)用途價格(元/m2)成交日期區位交易情況

甲120居住120002014.9不同供需圈正常交易

乙105居住180002014.5同一供需圈正常交易

丙120辦公150002014.8同一供需圈正常交易

丁115旅館100002014.9同一供需圈正常交易

A、甲

B、乙

C、丙

D、丁

6、下列有關“可比實例房地產與估價對象房地產相似”的要求，描述不當的是(　)。

A、兩者區位相近

B、兩者用途相近

C、兩者權利性質相同

D、兩者檔次相當

7、某宗房地產交易實例，其成交總價為90萬元，其中首付30%，余款在以后的3年每年年末平均支付，假設年利率是12%，則在成交日期一次付清的價格為(　)萬元。

A、71.56

B、77.44

C、80.15

D、82.37

8、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分三期支付，首付30萬，剩余兩期各于第一年末、第二年末支付35萬元。交易稅費均由買方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并在支付最后一筆余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為(　)萬元。

A、87.05

B、95.85

C、100.57

D、101.29

9、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為(　) 元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

10、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是(　)。

A、增值稅

B、契稅

C、教育費附加

D、土地增值稅

答案及解析

單項選擇題

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是比較法的理論依據。比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原理，即在同一個房地產市場上相似的房地產有相近的價格。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是比較法適用的估價對象。選項D，需修正或調整的因素越多，說明可比實例的可比性越差，估價結果越不合理。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是比較法估價需要具備的條件。交易情況修正，即為將非正常價格修正為正常價格。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例。可比實例應與估價對象的區位相近，要求可比實例與估價對象應在同一地區或同一供求范圍內的相似地區。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例。選項A，甲和估價對象不在一個供需圈;選項CD，丙丁的用途與估價對象不同。

6、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例。選項B錯誤，可比實例房地產與估價對象房地產用途應相同。

7、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是統一付款方式。90×70%/3=21(萬元)，90×30%+21/(1+12%)+21/(1+12%)2+21/(1+12%)3=77.44(萬元)。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是統一付款方式。統一付款方式，是將可比實例不是在成交日期一次性支付的價款，調整為在成交日期一次性付清的價格。正常成交價=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%)2]+8/(1+6%)2=101.29(萬元)。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是統一付款方式。該可比實例在其成交日期一次性付清的價格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是統一稅費負擔。賣方繳納的稅費，如增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費，如契稅、補繳出讓金;有的稅費則買賣雙方都應繳納或各負擔一部分，如印花稅。

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（責任編輯：gx）

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