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 居住房地產估價

1.居住房地產及其估價的特點：

居住房地產主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，是社會中保有量最大的一類房地產。從估價角度看，居住房地產的特點具有以下四個特點：

(1)具有較強相似性和可比性。估價的可比性較強，意味著比較容易找到足夠數量的可比實例，因此市場法是首選方法之一。

(2)不同類型的住房內涵差異明顯。在我國城市中，存在著商品房、房改房、集資房、經濟適用住房、廉租房等。從住房保障角度看，分為社會保障住房和非社會保障住房兩類，商品房、房改房、集資房是非社會保障住房，經濟適用住房、廉租房是社會保障住房;從權屬角度看，商品房是完全產權房，房改房、集資房、經濟適用住房是限制產權房(部分產權房)，廉租房的產權屬于政府，使用者只擁有使用權而沒有產權。

(3)部分類型住房估價具有特殊性。如房改房中的部分產權房屋可先按完全產權估價，然后按房屋產權人的權屬比例確定其最終市場價值;對承租人而言，對廉租房估算其市場價值沒有意義。

(4)我國現在大力推進城市廉租住房建設，對城市政策性、福利性住房的租金以及經濟適用住房實行政府定價。

商務辦公房地產估價

1.商務辦公房地產及其估價的特點：

商務辦公房地產，俗稱寫字樓，是用于公司等商務機構辦公的房地產。寫字樓的市場出現兩種不同的發展方向：一種是傳統的寫字樓，如根據位置優劣、設施設備齊全、裝修檔次、服務水平劃分的甲級、乙級和一般寫字樓;第二種是“SOHO”，即小型的、家庭化辦公場所，在估價時要根據具體情況進行具體分析。

2.影響商務辦公房地產價格的因素：

影響商務辦公房地產價格的主要區位因素有：①是否位于中央商務區或政府機構附近;②交通條件;③周圍環境;④樓層差異。

影響商務辦公房地產價格的主要實物因素有：外觀、內部裝修、設備設施、是否具有智能化辦公條件、能否滿足不同公司的特別要求、物業管理及服務水平。

3.商務辦公房地產估價的常用方法：

首選市場法和收益法，也可選用成本法，對于有開發或再開發潛力的(如重新裝修改造)商務辦公房地產，還可選用假設開發法。

4.商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理精析：

商務辦公房地產一般是以出租為主的，估價時應注意：①租約問題，在租約內以租約租金作為計算基數，租約外以市場租金作為計算基數;②租金內涵問題;③要考慮租金支付方式，不同的租金支付方式計算出的結果是不同的;④地下車庫租金問題。

房地產強制拍賣估價的特點：

(1)強制處分

處分行為在規定的時間內完成，如果拍賣不成，通常由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。

(2)快速變現

買受人(購得拍賣標的的竟買人)承擔的風險較大，因此其價格一般較正常交易低。

(3)成交價格一般低于正常市場價格

原因有三：

①市場需求面窄、推廣力度小;

②基于消費者的心理預期;

③由于購買者要支付拍賣機構傭金等額外成本。

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（責任編輯：gx）

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