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1．某國有企業于2003年9月在以劃撥方式獲得的土地使用權上建成了一批標準工業廠房，企業為了解決生產資金短缺的問題，準備以其新建的工業廠房向銀行抵押貸款。已知類似標準工業廠房的交易案例較多，你作為房地產估價師，在接受抵押估價委托后，認為應該采用哪兩種估價技術路線？并指出運用所選擇估價方法的注意事項。

[參考答案]

（1）兩種估價技術路線：

①用市場比較法估價。首先采用市場比較法求取設想為出讓土地使用權下的房地產價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減即為標準工業廠房的抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

②用成本法估價。運用成本法估價時，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃拔土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。

（2）有關注意事項有：

①在運用市場比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。

②在運用成本法估價時，不應高估開發成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊。

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（責任編輯：中大編輯）

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