1.2017年3月15日，某房地產估價公司接受一在建寫字樓的價值評估工作。原開發商A公司因資金問題無能力完成后續開發工作，欲轉讓在建工程，甲注冊房地產價師經過現場踏勘，選用了假設開發法評估該在建工程，根據本項目估價的目的及估價對象的具體情況，本次估價采用了被迫轉讓前提。

根據A公司提供開發建設成本和未完成工作情況，甲估價師選用了成本法測算在建工程開發完成后的價值，并運用動態方法進行了折現，折現率取同一市場上相同或相似的房地產項目所要求的平均報酬率。后續扣除了續建成本、管理費、銷售稅費、銷售費用、投資利息和投資利潤及購買該在建工程的稅費。

問題：1.如何確定后續開發經營期?

2.在估價過程中，甲犯了哪些錯誤?

考點分析：假設開發法的價值形成過程。

【參考答案】

1.后續開發經營期，起點是取得估價對象的日期，終點是未來開發完成后的房地產經營結束的日期。根據開發企業開發經驗和社會平均值，預測后續建設期，但銷售期通常難以準確預測。如果持有物業還需要考慮一般正常持有經營期。

2.估價師主要錯誤有：

(1)估價前提錯誤，應是自愿轉讓前提。

(2)動態分析不應扣減投資利息和投資利潤，因為折現率已經包含這兩項。

(3)開發完成后價值用成本法錯誤，只能選用收益法或比較法。

(4)折現率取平均報酬率錯誤，應是平均收益率。

《房地產估價理論與方法》教材341、347～351頁。

試題總結：假設開發法很少在指錯題中出現，所以更多出現在問答題和單選題中，注意估價前提、方法選擇、參數選取注意事項、操作步驟。

2.2014年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統一招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費。現該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。

問題：

1.該商場周邊近期有較多權利性質相同的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?

3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?

考點分析：比較法的可比實例的選取+收益法價值形成過程的注意問題

【參考答案】

1.不能直接將其選作可比實例(1分)。因為

(1)雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同;

(2)商場與臨街商鋪的規模不相當;

(3)商場與臨街商鋪的建筑結構是否相同不清楚;

(4)商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;

(5)商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;

(6)商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;

(7)商場剩余部分招商管理費較高，與臨街鋪面可能不同。(2分)

《房地產估價理論與方法》教材182～183頁。

2.潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置情況下的收入。

(1)租約期內按租約租金，租約期外按正常客觀的市場租金計算。(2分)

(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入或應考慮是否存在無形收益。(2分)

《房地產估價理論與方法》教材257～258頁。

3.(1)確定自營部分凈收益，應為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。

(2)因向商戶收取的管理費較高，應調查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。(實際和客觀的差別)

(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應考慮各種無形收益。

(4)確定合理的收益期限，在該商場的自然壽命、法律規定等基礎上，結合剩余經濟壽命來確定。

(5)還要注意正常商業利潤的合理剝離。(3分)

3.

2017年5月10日，某房地產估價機構接受委托，評估一處2012年建成，建筑面積為103平方米的毛坯住宅小區配套商鋪的市場價值。選用比較法作為主要的估價方法，搜集到三個交易實例。實例1是本小區底商，上下兩層，建筑面積共260平方米，平均單價12000元/m2，簡裝;實例2是對面小區帶裝修底商，現出租做飯店用途，建筑面積130平方米，平均單價16000元/m2;實例3是本小區剛剛轉讓的面積103平方米一層底商，買賣雙方的稅費均由買方負擔，買賣合同約定合同約定成交價格10000元/m2，除以上情況外，三個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。

問題：

1.這三個交易實例是估價對象的類似房地產還是可作為可比實例?并說明理由。

2.如若選用為可比實例，請說明如何修正處理?

考點分析：比較法的可比實例的選取。

【參考答案】

1.交易實例是在房地產市場中真實成交的房地產交易案例;類似房地產是指與估價對象的區位相近并與估價對象房地產狀況(用途、建筑結構、權利性質相同)或相當(規模、檔次)的房地產;可比實例房地產是指交易方式應適合估價目的、與估價對象房地產相似、成交日期應接近價值時點、成交價格應盡量為房地產正常價格。交易實例房地產的外延最大，類似房地產次之，可比實例房地產最小，是包含和被包含的關系。

實例1因規模不相當不能成為類似房地產、更不能成為可比實例;實例2、實例3符合可比實例要求，選為可比實例。

2.實例2應扣除裝修費用修正為不含有裝修的毛坯房地產價值;實例3根據所得到的賣方實際價值，選用公式，確定正常市場價進行交易情況修正。

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