第一節 居住房地產估價

1.居住房地產及其估價的特點：

居住房地產主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，是社會中保有量最大的一類房地產。從估價角度看，居住房地產的特點具有以下四個特點：

(1)具有較強相似性和可比性。估價的可比性較強，意味著比較容易找到足夠數量的可比實例，因此市場法是首選方法之一。

(2)不同類型的住房內涵差異明顯。在我國城市中，存在著商品房、房改房、集資房、經濟適用住房、廉租房等。從住房保障角度看，分為社會保障住房和非社會保障住房兩類，商品房、房改房、集資房是非社會保障住房，經濟適用住房、廉租房是社會保障住房;從權屬角度看，商品房是完全產權房，房改房、集資房、經濟適用住房是限制產權房(部分產權房)，廉租房的產權屬于政府，使用者只擁有使用權而沒有產權。

(3)部分類型住房估價具有特殊性。如房改房中的部分產權房屋可先按完全產權估價，然后按房屋產權人的權屬比例確定其最終市場價值;對承租人而言，對廉租房估算其市場價值沒有意義。

(4)我國現在大力推進城市廉租住房建設，對城市政策性、福利性住房的租金以及經濟適用住房實行政府定價。

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