某正常營業中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會議中心等由該酒店業主自行經營，娛樂中心、商場對外出租。某房地產估價機構接受委托評估該酒店房地產的市場價值。注 冊房地產估價師進行了實地查勘和市場調查，擬選用收益法作為主要的估價方法之一。

針對上述情況，請分別說明該酒店各類功能用房收益測算的技術思路。

1.對于酒店自營的功能用房可基于營業收入測算凈收益，對于出租的功能用房可以基于租賃收入測算凈收益。具體技術思路如下：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入一運營費用=有效毛收入一運營費用;基于營業收入測算凈收益，凈收益為營業收入扣除營業成本、經營費用、營業稅金及附加、管理費用、財務費用、商業利潤。

2.對于包含題意中多種收益類型的房地產，其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求取：

(1)把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。如客房部分的變動費用是與入住客人多少直接相關的費用，會議室部分的變動費用是與使用會議室的次數直接相關的費用，餐飲部分的變動費用是與用餐人數直接相關的費用，商場部分的變動費用是與商品銷售額直接相關的費用，等等;固定費用是指人員工資、固定資產折舊費、房地產稅、保險費等，不管客房是否有客人人住、會議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場是否有人購物等，都要發生的費用。

(2)首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。

(3)把混合收益的房地產看成是各種單一收益類型房地產的簡單組合，先分別根據各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

3.酒店的大堂、管理用房等的價值是通過其他用房的收益體現出來的，其凈收益不要單獨計算，否則就重復了。

4.對于娛樂中心、商場還要看是否有租約，如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理，如正常合理則在租約期內采用租約租金，在租約期外采用市場租金;如不正常、不合理，則采用市場租金測算。另外，對未出租部分采用市場租金測算。

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