第一節　房地產估價文書概述

一、房地產估價文書的種類及作用

完成一個房地產估價項目，需要經歷：

受理估價委托→確定估價基本事項→制定估價作業方案→搜集估價所需資料→實地查勘估價對象→選用估價方法進行測算→確定估價結果→撰寫估價報告→審核估價報告→交付估價報告→保存估價資料。

不同的環節需要完成相應的估價文書。概括起來，估價文書主要有以下幾種：

(一)估價委托書

估價委托書是指估價委托人出具的委托房地產估價機構為其提供估價服務的文件。估價委托書由估價需求方出具的，明確估價目的、估價對象、價值時點和價值類型等基本事項，因此，在接受估價委托時，應要求估價委托人出具估價委托書，作為估價的重要依據，放入估價報告的附件中。

(二)估價委托合同

估價委托合同是由房地產估價機構和估價委托人之間就估價服務事宜訂立的協議。當房地產估價機構決定受理估價委托時，應與估價委托人訂立書面估價委托合同。估價委托合同的作用表現在：①建立受法律保護的委托與受托關系;②明確委托人和估價機構的權利和義務;③載明估價的有關事項。

(三)估價項目來源和接洽情況記錄

一個估價機構的估價業務來源可能會有多種渠道，如來源于銀行、企業、政府以及個人等，因此估價機構往往需要將每項估價項目來源和接洽情況進行記錄并存檔，以便估價機構掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價機構開拓業務和更好地提供服務。

(四)估價作業方案

估價作業方案是指房地產估價機構為完成特定估價項目而制定的用于指導未來估價工作的計劃，包括工作的主要內容、質量要求、作業步驟、時間進度、人員安排等。估價機構與估價委托人簽訂估價委托合同后，估價機構就應擬定估價作業方案，以保證估價項目能按質、按時完成。

(五)估價所需資料清單

估價資料清單是指完成一項估價業務，詳細列明必需具備的各種估價資料名稱與種類的單子。為保證估價依據的充分性，估價師在進行估價前，需要根據估價對象狀況、估價目的、估價方法列出所有需要資料的清單，以便全面且有針對性的確定估價依據，順利、準確地評估估價對象的價值。

(六)估價對象實地查勘記錄

實地查勘記錄是記載實地查勘的對象狀況、內容、結果、人員和時間等內容的材料。估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對象現場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區位狀況、歷史狀況以及周邊房地產市場狀況并且進行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內部狀況及其周邊環境及臨路狀況的影像資料，并將這些資料放入估價報告附件中，并將這些資料放入估價報告附件中，以便估價有據可查。估價對象實地查勘記錄是否翔實直接影響估價對象的價值確定。

(七)估價報告

估價報告是房地產估價機構和注冊房地產估價師向估價委托人所做的關于估價情況和結果的正式陳述，是估價機構出具的關于估價對象的專業意見、履行估價委托合同、給予委托人關于估價對象價值的正式答復，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關于估價對象價值的分析報告。

(八)估價報告內部審核表

為保證出具的估價報告的質量，估價機構需要建立估價報告內部審核制度，由業務水平高、經驗豐富的估價師對撰寫、未出具的估價報告，從形式到內容進行全面、認真、細致的檢查，確定估價結果是否客觀合理、提出審核意見。為了規范性完成估價報告的內部審核，需要制定估價報告內部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對估價報告進行審核，以保證審核標準的一致性、完整性和規范性。

(九)估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄

房地產估價機構在對一些復雜、價值大、難度大的估價對象進行估價時，不同估價師會就估價技術路線的確定、估價方法的選擇等問題產生不同的意見，估價審核人員會對估價結果提出重大修改意見，而這些不同的意見應該進行及時的記錄，因為估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄有助于估價機構以及估價師今后遇到同樣問題時采取相應的解決辦法，同時也有利于估價機構和估價師總結估價經驗、促進相互學習、提高估價水平和質量。

(十)估價報告交接單

估價報告交接單是估價機構完成估價報告向估價委托人出具估價報告或估價師完成估價工作后進行存檔而簽署的文書，估價報告交接單主要載明簽收日期、報告數量、交接人等，估價報告交接單可以作為估價機構已向估價委托人提交估價報告的憑據和內部存檔管理的憑據。

二、房地產估價報告寫作的文字要求

房地產估價是一項實操性很強的業務，其最終成果是通過估價報告體現。估價報告是估價機構履行估價委托合同、記述估價過程、反映估價成果的文件，是估價機構提供給委托人的“產品”，是給予委托人關于估價對象價值的正式答復，是關于估價對象價值的專業意見和研究報告。因此房地產估價師必須能夠動手寫作估價報告。

房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業技能。寫好房地產估價報告，不僅要求房地產估價師具備房地產估價的專業知識，以及與房地產估價有關的各類知識，能夠了解和分析房地產市場的運行規律，同時還要掌握房地產估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。學習和掌握房地產估價報告的寫作，是房地產估價師一項很重要的專業訓練，能否成為一名合格的房地產估價師，達到執業要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。

房地產估價報告是一種指向性非常明確的專業性與職業性的報告文體，也有其特定的語言文字要求。語言文字方面的要求，主要包括對詞義、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結構安排，文字說明、圖表的結合使用，專業術語規范等問題。

1.詞義的4要求;

2.語句的3要求;

3.防止錯字漏字等。

(一)對詞義的要求

1.用詞準確

這是對詞義的基本要求，要善于根據內容表達的需要，在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的語詞，以準確地表現事物的特征和作者要表達的意圖。

例如下面這三種表達方式中的用詞：

“這里有可能成為繁華商業區”

“預計這里將成為繁華商業區”

“這里必然會成為繁華商業區”

用詞的強度不同，表達的意思也不同。

房地產企業銷售業績“比較理想”不能口語化“好得不得了”。

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

表達分寸的詞語，比如范圍、程度、條件等，在房地產估價報告中都會經常使用，要有客觀恰當的把握。不能使用“大概”、“可能”等字樣，特別是估價結論，不能模棱兩可。

例如：“估價對象房地產每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右。”“大約”這樣的詞出現在市場分析中是可以的，但在估價結論中是不妥當的。有時估價人員確實不能確定估價結論的具體數額，不妨說：“估價對象房地產每平方米建筑面積的價格在3900～4100元之間。”這樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價格的變動范圍。

3.用詞不可帶有較強烈的感情色彩

估價報告用詞的褒貶要得當，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。

例如有的估價報告這樣寫：“該公司上下努力、團結奮進、勇于開拓、奮力拼搏，在過去幾年中取得了令人矚目的成績。”“工人們大干快上，整個工地呈現出一派熱氣騰騰的景象。 ”所述事實不能說與形成估價結論無關，但應該改用比較中性的、冷靜的、敘述性的口氣。

例如改為：“從財務報告可見，該公司過去幾年的經營業績比較理想。”(下面可具體引用財務報告的一些主要指標，例如利潤、資產負債率等。)這樣用數據說話，就比簡單地用帶有感情色彩的評語有說服力。

又如，“該地區發展潛力與其他地區相比，不可同日耳語”，這樣過分褒此貶彼的做法也是不可取的。

4.用詞簡練、標準，不堆砌、不生造

例如有的估價報告連用幾個“最高級”來形容估價對象，有的估價報告采用一些非標準的用語或是受港臺用語的影響。比如將“素質”寫為“質素”(香港地區的習慣用法)，或是用動詞作形容詞：“這個小區的價位比附近同檔次的小區低，非常吸引。”(應為：“非常有吸引力。”)網絡語言、火星語不能使用。

(二)對語句的要求

1.句子簡潔，概括性強

估價報告應使用簡潔的文字對估價所涉及的內容進行高度概括，句子成分該省的一定要省，不能出現雜揉、贅余等毛病，同時注意句子的完整性以清楚表達所表述的內容。

2.搭配得當

語義上要符合情理，符合語法規則，同時要注意銜接。語句與語句之間，意思也要銜接、連貫，不能脫節。

3.邏輯嚴密

不能出現自相矛盾的現象，造成邏輯混亂。

(三)要防止錯別字和錯漏

特別是一些容易混淆的字不能錯。

另外不要漏字，特別是數字不要缺漏，如估價對象最終結果本應為300000卻寫成了30000。還有，在內地不應使用繁體字，通用的外文譯名不要自己另造譯名。

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