建設用地管理的原則：

建設用地管理是土地利用管理的重要內容，它是指國家調整建設用地關系，合理組織建設用地利用而采取的行政、法律、經濟和工程的綜合性措施。

(一)規劃總體控制的原則

《土地管理法》對建設用地的管理方式實行了重大改革，即以土地用途管制的方式代替了過去的分級限額審批制度，并強調了土地利用總體規劃對建設用地的宏觀控制作用。《土地管理法》強調了土地利用總體規劃對建設用地的控制作用。農用地轉為建設用地，要看是否符合土地利用總體規劃的要求。如果確實需要改變用途，應當首先通過程序對土地利用總體規劃進行修改，否則不能批準轉為建設用地。國家通過土地利用總體規劃，確定建設用地的規模、布局、結構和時序安排，對建設用地實行總量控制。

土地利用總體規劃確定的約束性指標和分區管制規定不得突破。下級土地利用總體規劃不得突破上級土地利用總體規劃確定的約束性指標。土地利用總體規劃對各區域、各行業發展用地規模和布局具有統籌作用。產業發展、城鄉建設、

基礎設施布局、生態環境建設等相關規劃，應當與土地利用總體規劃相銜接，所確定的建設用地規模和布局必須符合土地利用總體規劃的安排。相關規劃超出土地利用總體規劃確定的建設用地規模的，應當及時調整或者修改，核減用地規模，調整用地布局。

(二)有償使用土地的原則

1988年修訂的《土地管理法》，規定“國家依法實行國有土地有償使用制度。國有土地有償使用的具體辦法，由國務院另行規定”。1990年國務院頒布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，我國國有土地有償使用制度正式建立。建設用地的管理也從單一的資源管理向資源和資產管理并重的模式轉變。1994年第八屆全國人大常委會第八次會議通過的《城市房地產管理法》進一步明確了國有土地使用權出讓等有償使用方式。《土地管理法》規定，除一些公共設施、公益事業和基礎設施外，國有建設用地土地供應原則上都應采用有償使用的方式，土地有償使用將成為我國建設用地供應的基本制度。實行土地有償使用，不但可以增加國家收入，防止國有資產流失，還可以促進土地資源的優化配置和合理利用，是控制建設用地增長的有效經濟手段。

(三)節約和集約用地的原則

節約集約利用土地，是指通過規模引導、布局優化、標準控制、市場配置、盤活利用等手段，達到節約土地、減量用地、提升用地強度、促進低效廢棄地再利用、優化土地利用結構和布局、提高土地利用效率的各項行為與活動。堅持節約優先的原則，各項建設少占地、不占或者少占耕地，珍惜和合理利用每一寸土地;堅持合理使用的原則，盤活存量土地資源，構建符合資源國情的城鄉土地利用新格局;堅持市場配置的原則，妥善處理好政府與市場的關系，充分發揮市場在土地資源配置中的決定性作用;堅持改革創新的原則，探索土地管理新機制，創新節約集約用地新模式。

建設用地的節約和集約利用，應當遵循下列原則：

1.布局優化的原則。引導工業向開發區集中、人口向城鎮集中、住宅向社區集中，推動農村人口向中心村，中心鎮集聚，產業向功能區集中，耕地向適度規模經營集中。禁止在土地利用總體規劃和城鄉規劃確定的城鎮建設用地范圍之外設立各類城市新區、開發區和工業同區。鼓勵線性基礎設施并線規劃和建設，促進集約布局和節約用地。國土資源主管部門應當在土地利用總體規劃中劃定城市開發邊界和禁止建設的邊界，實行建設用地空間管制。城市建設用地應當因地制宜采取組團式、串聯式、衛星城式布局，避免占用優質耕地。鼓勵建設項目用地優化設計、分層布局，鼓勵充分利用地上、地下空間。建設用地使用權在地上、地下分層設立的，其取得方式和使用年期參照在地表設立的建設用地使用權的相關規定。出讓分層設立的建設用地使用權，應當根據當地基準地價和不動產實際交易情況，評估確

定分層出讓的建設用地最低價標準。促進整體設計、合理布局的建設項目用地節約集約開發。對不同用途高度關聯、需要整體規劃建設、確實難以分割供應的綜合用途建設項目用地，市、縣國土資源主管部門可以按照一宗土地實行整體出讓供應，綜合確定出讓底價。綜合用途建設項目用地供應，包含需要通過招標拍賣掛牌的方式出讓的，整宗土地應當采用招標拍賣掛牌的方式出讓。

2.市場配置的原則。通過運用土地租金和價格杠桿，促進土地節約集約利用。國家擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。除軍事、保障性住房和涉及國家安全和公共秩序的特殊用地可以以劃撥方式供應外，國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產業)、城市基礎設施以及各類社會事業用地中的經營性用地，實行有償使用。經營性用地應當以招標拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價格。各類有償使用的土地供應不得低于國家規定的用地最低價標準。禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款。市、縣國土資源主管部門可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內實行縮短出讓年期等方式出讓土地。采取先出租后出讓方式供應工業用地的，應當符合國土資源部規定的行業目錄。鼓勵土地使用者在符合規劃的前提下·通過廠房加層、廠區改造、內部用

地整理等途徑提高土地利用率。在符合規劃、不改變用途的前提下，現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。符合節約集約用地要求、屬于國家鼓勵產業的工業用地，可以實行差別化的地價政策。分期建設的大中型工業項目，可以預留規劃范圍，根據建設進度，實行分期供地。

市、縣國土資源主管部門供應工業用地，應當將工業項目投資強度、容積率、建筑系數、綠地率、非生產設施占地比例等控制性指標納入土地使用條件。市、縣國土資源主管部門在有償供應各類建設用地時，應當在建設用地使用權出讓、出租合同中明確節約集約用地的規定。在供應住宅用地時，應當將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數和住宅建設套型等規劃條件寫入建設用地使用權出讓合同。

3.盤活利用的原則。國家鼓勵土地整治。縣級以上地方國土資源主管部門應當會同有關部門，依據土地利用總體規劃和土地整治規劃，對城鄉低效利用土地進行再開發，提高土地利用效率和效益，促進土地節約集約利用。縣級以上地方國土資源主管部門可以依據國家有關規定，統籌開展農村建設用地整治、歷史遺留工礦廢棄地和自然災害毀損土地的整治，提高建設用地利用效率和效益，改善人民群眾生產生活條件和生態環境。鼓勵社會資金參與城鎮低效用地、廢棄地再開發和利用。鼓勵土地使用者自行開發或者合作開發。

(四)建設用地年度計劃管理

土地利用規劃和計劃是建設用地管理的基本依據，尤其涉及農用地轉為建設用地時，首先要看其是否符合土地利用總體規劃的要求，其次要看其是否符合土地利用年度計劃的要求。土地利用年度計劃中，新增建設用地計劃指標，依據國民經濟和社會發展計劃、國家區域政策、產業政策、土地利用總體規劃以及土地利用變更調查成果等確定。國土資源部會同國家發展改革委以全國土地利用總體規劃安排為基礎，根據經濟襯：會發展狀況和各地用地實際等情況，測算全國未來三年新增建設用地計劃指標控制總規模。需國務院及國家發展改革委等部門審批、核準和備案的重點建設項目擬在計劃年度內使用土地，涉及新增建設用地的，由行業主管部門按項目向國土資源部提出計劃建議，同時抄送項目擬使用土地所在地的省、自治區、直轄市國土資源主管部門以及發展改革部門。縣級以上地方國土資源主管部門，以本級土地利用總體規劃安排為基本依據，綜合考慮本地規劃管控、同定資產投資、節約集約用地、人口轉移等因素，測算本地未來三年新增建設用地計劃指標控制規模，以此為基礎，按照年度間相對平衡的原則，會同有關部門提出本地的土地利用年度計劃建議，經同級政府審查后，報上一級國土資源主管部門。計劃單列市、新疆生產建設兵團的土地利用年度計劃建議在相關省、自治區的計劃建議中單列。國土資源部會同國家發展改革委根據未來三年全國新增建設用地計劃指標控制總規模，結合省、自治區、直轄市和國務院有關部門提出的計劃指標建議，編制全國土地利用年度計劃草案，納入國民經濟和社會發展計劃草案，報國務院批準，提交全國人民代表大會審議確定后，下達各地執行。全國土地利用年度計劃下達到省、自治區、直轄市以及計劃單列市、新疆生產建設兵團。國務院及罔務院有關部門、中央軍委或者中央軍委授權的軍隊有關機關審批、核準、備案的單獨選址重點基礎設施建設項目，所需的新增建設用地計劃指標不下達地方，在建設項目用地審批時直接安排。其他項目所需的新增建設用地計劃指標和城鄉建設用地增減掛鉤指標、工礦廢棄地復墾利用指標等每年一次性全部下達地方。新增建設用地計劃指標下達前，各省、自治區、直轄市、計劃單列市及新疆生產建設兵團，可以按照不超過上一年度國家下達新增建設用地計劃指標總量的百分之五十預先安排使用。

省級以下國土資源主管部門應當將上級下達的土地利用年度計劃指標予以分解，經同級人民政府同意后下達。省、自治區、直轄市國土資源主管部門應當將分解下達的土地利用年度計劃報國土資源部。省、自治區、直轄市國土資源主管部門應當根據省級重點建設項目安排、建設項目用地預審和市縣建設用地需求，合理確定預留省級的土地利用計劃指標和下達市縣的土地利用計劃指標，并保障農村居民申請宅基地的合理用地需求。市縣的土地利用計劃指標應當一次性全部下達。

新增建設用地計劃指標實行指令性管理，不得突破。批準使用的建設用地應當符合土地利用年度計劃。凡不符合土地利用總體規劃、國家區域政策、產業政策和供地政策的建設項目，不得安排土地利用年度計劃指標。沒有土地利用年度計劃指標擅自批準用地的，按照違法批準用地追究法律責任。土地利用年度計劃一經批準下達，必須嚴格執行。因特殊情況需增加全國土地利用年度計劃中新增建設用地計劃的，按規定程序報國務院審定。因地震、洪水、臺風、泥石流等重大自然災害引發的抗災救災、災后恢復重建用地等特殊情況，制定災后重建規劃，經發展改革、國土資源、民政等部門審核，省級以上人民政府批準，可以先行安排新增建設用地指標，列出具體項目，半年內將執行情況報國土資源部。

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