資本化率與報酬率的區別和關系：

資本化率(R)和報酬率(y)都是將房地產的凈收益轉換為價值的比率，但兩者是有很大區別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產的凈收益轉換為價值的比率;報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現的方式將房地產的凈收益轉換為價值的比率。資本化率是房地產某一年的凈收益與房地產價值的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價值來計算)，僅僅表示從凈收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力;報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現值的比率。

在報酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計算公式就有所不同。例如，在凈收益每年不變且持續無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y而資本化率是不區分凈收益流模式的，所有情況下的未來某一年的凈收益與價值的比率(A/y)都是資本化率。

可見，報酬率與凈收益本身的變化，獲得凈收益期限的長短等無直接關系;資本化率則與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關系。

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