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一、單項選擇題(共35題,每題1分每題的備選項中,只有1個最符合題意)

1、1.廉租住房單套建筑面積應當在( )㎡以內。

A.30

B.50

C.60

D.90

【答案】B

【解析】本題考查的是住房保障制度。廉租住房單套建筑面積控制在50㎡以內，保證基本居住功能。

2.單位和個人繳存住房公積金的繳存比例，原則上均不高于職工上一年度月平均工資的( )。

A.5%

B.8%

C.10%

D.12%

【答案】D

【解析】本題考查的是住房公積金制度。住房公積金制度單位和個人的繳存比例不低于5%，原則上不高于12%。參見教材P10

3.3.根據《物權法》，住宅建設用地使用期間屆滿的，( )。

A.無償收回

B.給予補償收回

C.自動續期

D.屆滿前一年申請續期

【答案】C

【解析】本題考查的是建設用地使用權出讓計劃、方式和年限。依據《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。參見P34

4.4.某縣為了公共利益需要，征收基本農田2公頃，應報( )批準

A.國務院

B.省人民政府

C.縣人民政府

D.國土資源部

【答案】A

【解析】本題考查的是征收集體土地的政策規定。征收土地批準權限的規定①征收土地實行兩級審批制度，即有國務院和省級人民政府審批②建設占用土地，設計農用地轉為建設用地，應辦理農用地轉用審批手續③征收基本農田，基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃，有國務院審批④其他用地和已經批準農用地轉用范圍內的具體項目，又升級人民政府審批并報國務院備案。參見教材p43。

一、單項選擇題

1.在評估房地產的市場價值時，錯誤的做法是()。

A.模擬房地產市場定價

B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價

C.以大多數房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎

D.從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷

【答案】D

【解析】本題考查的是房地差估價的特點。房地產估價不應是估價師的主管隨意定價，而應是估價師模擬大多數市場參與者的定價思維和行為，在充分認識房地產價格形成機制和過程，深入調查房地產市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。參見教材P6-7。

2.政府因救災需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應作為補償項目的是()。

A.征用期間導致房屋損毀的價值損失

B.征用造成的家具、物資等動產搬遷費用

C.征用期間租賃經營損失

D.征用期間市場上類似房地產的增值差價

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產征收和征用的需要。征用房地產不僅應給予使用上的補償(補償金額相當于租金)，如果房地產被征用后損毀、滅失的，還應根據實際損失給予補償。例如，房地產被征用后損毀的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產損毀前后價值之差的補償;房地產被征用后滅失的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產價值的補償。在房地產征收、征用中不僅需要評估房地產價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產造成的家具、電器、機器設備、物資等動產的搬遷費、臨時安置費和停產停業損失。參見教材P20。

3.下列房地產估價機構的行為中，錯誤的是()。

A.根據某銀行的相關招標要求按照正常評估收費標準收取評估費

B.承接所在城市行政區外的房地產轉讓估價業務

C.聘請其他專業機構參與完成一項以房地產為主的整體資產評估業務

D.利用過去為房地產權利人提供估價服務中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產的投資者提供最高出價評估服務

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產估價職業道德。房地產估價師和房地產估價機構應對估價活動中知悉的國家秘密、商業秘密和個人隱私予以保密;應妥善報告估價委托人提供的資料，未經評估委托人同意，不得擅自將其提供給其他個人和單位。參見教材P37~38。

4.4.關于估價目的的說法，錯誤的是()。

A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要

B.任何估價項目都有估價目的

C.一個估價項目通常有多個估價目的

D.估價目的限制了估價報告的用途

【答案】C

一、黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權出讓金，辦理了產權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產，要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據正確)，估值40萬元。本文來源于中大網校網。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。

問題：這樣確定估價結論是否正確?為什么?

標準答案：

這樣確定估價結論不正確。

因為：

1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業，因此應以收益法計算的價格為其合法價格。

2.將估價對象按兩種不同用途進行估價，并對結果進行算術平均的做法是錯誤的，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。