房地產市場分析的內容

（一）宏觀因素分析

要就影響整個房地產市場的宏觀因素進行分析。投資者要考慮國家和地方的經濟特性，以確定區域整體經濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。要收集和分析的數據包括：國家和地方的國民生產總值及其增長速度、人均國內生產總值、人口規模與結構、居民收入、就業狀況、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、三資企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策等。

還要分析研究其所選擇的特定開發地區的城市發展與建設情況。例如某城市的對內對外交通設施情況，市政基礎設施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產業發展政策等。

還必須對項目所在地域的情況進行分析，包括經濟結構、人口及就業狀況、家庭結構、子女就學條件、地域內的重點開發區域、地方政府和其他有關機構對擬開發項目的態度等。

（二）市場供求分析

房地產市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行：

1.供給分析

1)調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內容包括：相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等;短期新增供給數量的估計。

2)分析當前城市規劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。

3)分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況，分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異。

2.需求分析

1)需求預測。詳細分析項目所在市場區域內就業、人口、家庭規模與結構、 家庭收入等，預測對擬開發房地產類型的市場需求。包括：就業分析， 人口和家庭分析，收入分析。

2)分析規劃和建設中的主要房地產開發項目。規劃中的項目需分析其用途、 投資者、所在區縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑面積和項目當前狀態等;正在開發建設中的房地產項目需分析其用途、項目名稱、位置、預計完工日期、建筑面積、售價和開發商名稱等。

3)吸納率分析。就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和質量。包括：市場吸納和空置的現狀與趨勢，預估市場吸納計劃或相應時間周期內的需求。

4)市場購買者的產品功能需求。包括：購買者的職業、年齡、受教育程度、現居住或工作地點的區位分布，投資購買和使用購買的比例。

3.競爭分析

1)列出與競爭有關項目的功能和特點。包括：描述已建成或在建中的競爭性項目(價格、數量、建造年代、空置、競爭特點)，描述計劃建設中的競爭性項目，對競爭性項目進行評價。

2)市場細分，明確擬建項目的目標使用者。包括：目標使用者的狀態(年齡、性別、職業、收入)、行為(生活方式、預期、消費模式)、地理分布(需求的區位分布及流動性)，每一細分市場下使用者的愿望和需要，按各細分市場結果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應具備的特色。

4.市場占有率分析

1)基于競爭分析的結果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和擬開發項目的市場份額，明確擬開發項目吸引顧客或使用者的競爭優勢。包括：估計項目的市場占有率，在充分考慮擬開發項目優勢的條件下進一步確認其市場占有率，簡述主要的市場特征;估算項目吸納量，項目吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量)和擬開發項目市場占有率的乘積。

2)市場占有率分析結果，要求計算出項目的市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格和銷售期，并提出有利于增加市場占有率的建議。

（三）相關因素分析

把握總體背景情況后，投資者就可針對某一具體開發投資類型和地點進行更為詳盡的分析。從房地產開發角度看，市場分析最終要落實到對某一具體的物業類型和開發項目所處地區之房地產市場狀況的分析。注意的是，不同類型和規模的房地產開發項目所面對之市場范圍的差異，導致市場分析的方式和內容也有很大的差別。不同類型項目需要重點分析的內容包括：

1.住宅開發項目。市場分析將包括與房地產經紀機構、物業管理人員特別是住戶的溝通，以了解開發項目周圍地區住宅的供求狀況、價格水平、對現有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定所開發項目的平面布置、裝修標準和室內設備的配置。

2.寫字樓項目。首先要研究項目所處地段的交通通達程度，擬建地點的周邊環境及與周圍商業設施的關系。還要考慮內外設計的平面布局、特色與格調、裝修標準、大廈內提供公共服務的內容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。

3.商業購物中心開發項目。要充分考慮項目所處地區的流動人口和常住人 口的數量、購買力水平以及該地區對零售業的特殊需求，還要考慮購物中心的服務半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。最后才能確定項目的規模、檔次以及日后的經營構想。

4.工業或倉儲項目。首先要考察開發所必須具備的條件，諸如勞動力、交 通運輸、原材料和專業人員的來源問題，同時還要考慮未來入住者的意見，如辦公、生產和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產工藝的特殊要求，以及對隔音、抗震、通風、防火、起重設備安裝等的特殊要求。

開發項目要詳細分析：①項目所處的位置、周圍環境及與城市中心商業區的關系;②項目用地工程地質資料;③附近地區土地利用及城市規劃控制指標，城市建設規劃管理的有關定額指標;④針對未來用戶的需求信息;⑤同類競爭性發展項目的信息，政府對此發展項目的態度;⑥項目周圍市政基礎設施、配套設施的供應能力;⑦針對項目的成本/價格/租金/空置率/市場吸納能力分析;⑧金融信息，如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。

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