問答題

(一)

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發(fā)法作為其中一種估價方法。請問：

1. 【題干】假設開發(fā)法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?

【答案】假設開發(fā)法的估價前提有3種：(1)估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”;(2)估價對象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”;(3)估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。

本次估價是房地產(chǎn)抵押估價，應采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

2.【題干】在各種不同的估價前提下，假設開發(fā)法的測算主要有哪些差別?

【答案】在不同的估價前提下，假設開發(fā)法測算的主要差別包括：

(1)預測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正常的后續(xù)建設期;而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。

(2)后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出;而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會產(chǎn)生新的“前期費用”，在估價后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應加上這部分的“前期費用”。

(3)測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。

(二)

甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場價值。房地產(chǎn)估價機構(gòu)采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結(jié)果后出具新的評估報告。請問：

1.【題干】房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由。

【答案】房地產(chǎn)估價報告不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價報告。

2.【題干】針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告應補充哪些外部作業(yè)工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整?

【答案】房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告應補充的外部作業(yè)工作包括：

(1)通過市場調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實例資料、建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料等;收集房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況的資料。

(2)通過實地勘查確定建筑物折舊。

對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：

(1)比較法：根據(jù)交易實例資料對可比實例成交價格進行調(diào)整;對可比房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整，主要是對房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況進行調(diào)整，因為不知道這一年中估價對象是否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務，需要重點對房地產(chǎn)權(quán)益狀況進行調(diào)整。

(2)成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料，開發(fā)利潤率資料對各項成本和開發(fā)利潤率進行調(diào)整，計算建筑物重新構(gòu)建價格。

三、

李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

問題：

1.【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

【答案】報酬資本金化測算過程：(1)測算收益期;(2)確定月租金收益和運營費用，計算月凈收益;(3)確定報酬率;(4)計算租金收益損失。

2.【題干】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內(nèi)容?

【答案】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括的內(nèi)容有：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用;(2)房屋耐久性降低、導致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復對臨近房屋損壞的補償;(4)施工影響的補償;(5)修復后對承租人的心理減價;(6)補償協(xié)商長期未能得到解決而消耗的相關(guān)費用。

單選題

(一)

1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌蟹康禺a(chǎn)估價機構(gòu)進行估價，房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托進行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.【題干】本次住宅轉(zhuǎn)讓估價的估價對象范圍應為(　)。

【選項】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)

【答案】B

【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價時，估價對象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權(quán)。

2.【題干】該估價項目最適宜采用的估價技術(shù)思路為(　)。

【選項】

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值

B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權(quán)價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響

【答案】C

【解析】該區(qū)域無廣告位的類似住宅租售實例較多，采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評估相應廣告位的收益權(quán)價值。

3.【題干】采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術(shù)思路為(　)。

【選項】

A.按市場租金評估該廣告位收益價值

B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

【答案】B

【解析】評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，評估出租****益價值，租金期間應采用租賃合同約定的租金，即實際租金;租賃期間屆滿后應采用市場租金。

4.【題干】對該套住宅進行房地產(chǎn)抵押估價，則估價對象范圍應為(　)。

【選項】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)

【答案】A

【解析】抵押價值評估時，估價對象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨使用、也不可以獨立變現(xiàn)，不屬于抵押估價的范圍。

(二)

某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區(qū)的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡易房。

5.【題干】本次估價的對象應包括(　)。

【選項】

A.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井

B.土地使用權(quán)、平房、水井

C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻

D.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻

【答案】C

【解析】征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。被征收的房屋價值評估不得遺漏、虛構(gòu)評估對象。

6.【題干】本估價項目最適宜采用的估計技術(shù)思路為(　)。

【選項】

A.采用批量估價方法進行評估

B.采用標準價調(diào)整法進行評估

C.選用適宜估價方法進行個案評估

D.采用假設開發(fā)法進行個案評估

【答案】C

【解析】該平房有院落屬于個案，應選用適宜估價方法進行個案評估。

【考點】

7.【題干】采用比較估價時，適宜選為可比實例的是(　)。

【選項】

A.周邊帶院落的類似平房

B.周邊不帶院落的類似平房

C.周邊新建商品住宅

D.周邊成套二手住宅

【答案】A

【解析】選取可比實例的要求之一是可比實例房地產(chǎn)應與估價對象房地產(chǎn)相似，具體應滿足下列要求：與估價對象區(qū)位相近、與估價對象用途相同、與估價對象權(quán)利性質(zhì)相同、與估價對象檔次相同、與估價對象規(guī)模相當。本題中，估價對象是帶有院落的平房，因此應選擇周圍帶院落的類似平房作為可比實例。

(三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

8.【題干】若甲公司抵押貸款時以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價方法為(　)。

【選項】

A.比較法和收益法

B.成本法和假設開發(fā)法

C.比較法和成本法

D.收益法和成本法

【答案】D

【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法;甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時，最適宜采用的估價方法為收益法和成本法。

9.【題干】若甲公司抵押貸款時以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是(　)。

【選項】

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權(quán)

C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分攤的土地使用權(quán)

D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分攤的土地使用權(quán)

【答案】D

【解析】以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。

10.【題干】甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時，評估其轉(zhuǎn)讓價值的內(nèi)涵為(　)。

【選項】

A.土地使用權(quán)價值及全部建筑價值

B.全部房地產(chǎn)價值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價值-承租人租金損失-貸款余額

【答案】C

【解析】轉(zhuǎn)讓價值=合法產(chǎn)權(quán)下的全部房地產(chǎn)價值-承租****益損失-貸款余額

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