7.在采用比較法估價(jià)時(shí)，如果估價(jià)對(duì)象為普通裝修，可比實(shí)例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例的裝修價(jià)值扣除。(錯(cuò))

【解析】建立比較基礎(chǔ)時(shí)，是將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例進(jìn)行“有無對(duì)比”，而非“好壞”、“優(yōu)劣”對(duì)比，不應(yīng)扣除“普通”和“高檔”的價(jià)格差異，這部分差異的調(diào)整應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中體現(xiàn)。參見教材P183.

11.如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成，此時(shí)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。(對(duì))

【解析】如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成。此時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日起至建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的時(shí)間。參見教材P299.

12.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中運(yùn)用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)，其折現(xiàn)率可以理解為既包含資金的利率，又包含開發(fā)利率。(對(duì))

【解析】折現(xiàn)率是在采用動(dòng)態(tài)分析時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。參見教材P335.

13.利用加權(quán)移動(dòng)平均法在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測(cè)值影響越小這一特點(diǎn)，對(duì)近期的數(shù)據(jù)給予較小權(quán)重。(錯(cuò))

【解析】利用加權(quán)移動(dòng)平均法在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測(cè)值影響越大這一特點(diǎn)，對(duì)近期的數(shù)據(jù)給予較大權(quán)重。參見教材P354.

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(3)計(jì)算獲知興建大型購物中心后該寫字樓的總價(jià)值：

年凈收益：1.5×(1-6%)×2000×365×(1-25%)=77.20萬元

獲知興建大型購物中心后V=77.2/10%×[1-1/(1+10%)30]/(1+10%)5=451.88萬元。

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