一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。參見教材P336。

【該題針對(duì)“物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過人員、場(chǎng)所、流程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。參見教材P337。

【該題針對(duì)“物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是設(shè)施管理。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃，建造與維修丁程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)菅管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報(bào)告等。參見教材P337。

【該題針對(duì)“設(shè)施管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制定物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭市場(chǎng)上的績效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析。參見教材P338。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是制定物業(yè)管理計(jì)劃。物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。參見教材P339。

【該題針對(duì)“制定物業(yè)管理計(jì)劃”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳。物業(yè)管理人員選定了進(jìn)行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇椋话銇碚f，對(duì)于中低檔寫字樓物業(yè)，選擇報(bào)紙的分類廣告或者物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的期刊比較合適;對(duì)于大規(guī)模的收益性物業(yè)，還可選擇電視、廣播來進(jìn)行宣傳。參見教材P341。

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是寫字樓物業(yè)的分類。乙級(jí)寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。參見教材P344。

【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)的分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是寫字樓分類中應(yīng)考慮的因素。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬人在里面辦公，有沒有快捷有效地道路進(jìn)出寫字樓，會(huì)極大地影響到寫字樓的分類。一般說來，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。參見教材P345。

【該題針對(duì)“寫字樓分類中應(yīng)考慮的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是寫字樓租戶的選擇。一般來說，為每個(gè)辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡，但接待室、會(huì)議室、交通面積、儲(chǔ)藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應(yīng)給與足夠的考慮。參見教材P349。

【該題針對(duì)“寫字樓租戶的選擇”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。可出租面積=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。參見教材P350。

【該題針對(duì)“寫字樓租金的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。參見教材P351。

【該題針對(duì)“寫字樓租金的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過對(duì)出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。參見教材P351。

【該題針對(duì)“寫字樓租金的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在市級(jí)購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。參見教材P355。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。地區(qū)購物商場(chǎng)中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場(chǎng)的次要租戶。參見教材P356。

15、

【正確答案】B【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個(gè)部分，主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%～75%都來自該區(qū)域。參見教材P357。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4～5之間。參見教材P358。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。低于預(yù)期的資本回報(bào)水平，是商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因。參見教材P359。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。參見教材P361。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)的租金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

19、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。收取百分比租金時(shí)，沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽鈶艚?jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差異。參見教材P361。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)的租金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益型物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估。有效毛租金收入=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(萬元)，月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=111.6-30=81.6(萬元)。參見教材P366-367。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

21、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估。當(dāng)凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為負(fù)值。參見教材P367。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

22、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，用于物業(yè)更新改造的大修基金，可以取有效毛收入或年凈經(jīng)營收入的一個(gè)百分比。參見教材P370。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

23、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用。公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)包括：維修和保養(yǎng)費(fèi)、室內(nèi)裝修費(fèi)、生活用水和污水排放、能源費(fèi)、康樂設(shè)施費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用。參見教材P372。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

24、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，可在包干制和酬金制中選擇。參見教材P375。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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