房地產投資者似乎是奧斯卡?王爾德(Oscar Wilde)筆下憤世嫉俗者的反面：他們知道所有東西的價值，卻不知道任何東西的價格。

房地產行業的所有人————開發商、銀行家、房地產經紀人、保險公司和普通購房者——都癡迷于理論估值。但是，正如任何急于完成出售的房主都知道的那樣，衡量房產價值的唯一真正標準是別人愿意為它支付的價格。這在很大程度上仍取決于那對反復無常的情感雙胞胎：貪婪和恐懼。

大數據的先驅者正在承諾給房地產估值業務帶來一場革命，在藝術與科學之間的頻譜上將其推向科學。通過借助海量數據集提供更快、更準確的估值，他們聲稱為有關各方提供更大信心。一個信息更靈通的市場應該是一個更為理性和高效率的市場。

一些評估公司，如英國的Hometrack，向銀行提供近乎即時的住宅地產自動估價已有多年。這使得銀行能夠提供更快的抵押貸款決策(有時在兩分鐘內)，從而削減成本并改善客戶服務。

荷蘭初創企業GeoPhy的雄心壯志令人生畏：為全球所有商業與住宅地產提供近乎實時的估值。“房地產價值瘋狂波動的原因在于缺乏信息，”GeoPhy創始人圖恩?范登?德賴斯(Teun van den Dries)說。“我們的目標是提供持續的信息流。”

GeoPhy在起步階段對荷蘭所有860萬套房產進行估價。它利用荷蘭土地登記局(Kadaster)的數據，輸入所有記錄在案的交易，然后將其與數百個其他相關數據集(包括衛星圖像)結合起來。該公司已將覆蓋范圍擴展至英國的4850萬套房產，美國本土48個州的1.47億套房產。它的目標是走向全球，盡管在有些國家(尤其是中國)缺乏數據也許會阻止它的發展。

目前約有8.2萬名估價師受雇于美國房地產評估行業，該行業每年價值約120億美元。這可能是人類逐漸被機器取代的又一個領域。由于成本更低、報告的頻率和可靠性、欺詐行為更少，一些大型房地產公司已開始嘗試自動估值。

例如，GeoPhy正在向房利美(Fannie Mae)提供其有敞口的1900萬套房產的月度估價。這家美國抵押貸款提供商此前已習慣于每三年重新評估一次房地產資產組合。

房地產專家表示，自動估價有多大價值，只有經歷一個經濟周期才能得到驗證。一些評估公司私下承認，該行業所用的方法仍是“在制品”，盡管源源不斷的新數據使其不斷得到改進。

由于在租賃條款和收入流方面缺乏透明度，商業地產在本質上更難估價。房產所有者自身的財務狀況和獲取資本的渠道也可能是決定價格的關鍵因素。

倫敦Broadgate開發項目的歷史就是顯示價格可能如何波動的顯著例子。在2009年，在全球金融危機的余震撼動整個商業地產市場之際，英國土地公司(British Land)以7700萬英鎊把該開發項目的半數股權出售了黑石(Blackstone)，盡管它也脫手了Broadgate項目21億英鎊未嘗債務的一半。四年后，黑石以17億英鎊把這部分股權轉讓給了新加坡的GIC。

凱姆斯資本(Kames Capital)的房地產投資主管菲爾?克拉克(Phil Clark)表示，自動估價前景廣闊，但應謹慎對待。“超脫一切煩惱的境界是不存在的，”他說。

房產估價將永遠既依賴于科學方法，也依賴于判斷。高檔房產，比如每30年才轉手一次的黃金地段旗艦店，用自動化方法估價尤其困難，因為數據點太稀缺了。投資者還希望對任何給定估價都有一個明確解釋。“永遠都需要一名估價師。我們并不在基于屏幕的市場上運營，”克拉克說。

不過，最重要的問題或許是更好的估值方法是否會讓市場變得更理性。在一篇關于美國房地產泡沫的論文中，經濟學家迪恩貝克(Dean Baker)提出，本世紀頭10年前所未有的房價上漲“需要極大的粗心大意”才會視若不見。然而它還是被錯過了，而結果是房地產財富在4年里縮水8萬億美元。有時候，沒有人比那些不想睜眼看的人更瞎。

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（責任編輯：gx）

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