十、保值增值（重要考點，每年都會以單選、多選、判斷的題型出現）

一般地說，豆腐、牛奶之類的易腐爛變質物品，經過一段時間以后，其價值會完全喪失；電腦、手機之類的高科技產品，隨著新技術新工藝不斷出現、生產效率提高、生產成本降低、更好產品面世等，其價值會大幅度降低。但是，房地產由于土地面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的推移，價值會自然增加，即自然增值。

引起房地產價格上漲的原因主要有以下5個方面：①房地產擁有者自己對房地產進行投資改良，例如更新或添加設施設備，重新進行裝飾裝修，改進物業管理等；②外部經濟，例如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等；③需求增加導致稀缺性增加，例如經濟發展和人口增加帶動房地產需求增加；④通貨膨脹，即商品和服務的貨幣價格總水平的持續上漲現象，或者簡單地說，是物價的持續普遍上漲；⑤房地產使用管制改變，例如將農用地轉為建設用地，將原工業用途改變為居住用途或商業用途，增加容積率。其中，房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上漲，不是房地產的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值；外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。（重要考點）

例題5．（　）是引起真正的房地產自然增值的原因之一。

A．裝修改造

B．投資改良

C．通貨膨脹

D．房地產使用管制改變

答案：D

例題6．對房地產本身進行投資改良的內容有（　）。

A．裝飾裝修改造

B．更新或添加設施設備

C．改進物業管理

D．經濟發展

E．交通條件改善

答案：ABC

房地產通常具有保值功能，因為它能抵御通貨膨脹。（重要考點）如果出現通貨膨脹，貨幣的購買力會下降，今天能用1元錢買到的商品或服務，以后很可能得花不止l元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能夠購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。

房地產的保值增值特性是從房地產價格變化的總體趨勢來講的。房地產價格是波浪式上漲的，不排除隨著社會經濟發展的波動而波動，房地產本身的功能變得落后或者環境惡化、景觀被破壞導致的房地產貶值，甚至過度投機、房地產價格泡沫破滅后出現的房地產價格大幅度下跌。在某些情況下，房地產價格出現長時期的連續下跌也是可能的。例如，日本1955年至1991年的幾十年間地價持續上漲，但1991年以后隨著“泡沫經濟”的破滅，地價一路下滑。就日本全國而言，其地價峰值出現在1991年9月，而東京等6大城市的地價峰值出現在1990年9月。地價下跌尤以東京等6大城市為甚，如1999年3月底，東京等6大城市商業用地和住宅用地的平均價格只有1990年9月泡沫經濟高峰時的21．7%和45%。再如一座礦山城鎮，如果礦產資源被開采完后沒有其他產業相繼興起，則其房地產價格會隨著城鎮的衰落而有逐漸低落的趨勢。另外，中國現行的土地價格是有期限的建設用地使用權價格，對于一宗使用期限較長的土地來說，在其使用期限的前若干年，價格可能隨著需求增加而呈現上漲趨勢，但因總有一天土地剩余使用期限會降為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產價格從長遠看是趨于下降的；但如果預計可以續期且續期的補地價很少或者完成了續期，則該宗房地產的價格又會高起來。

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