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房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營與管理精講

⑷ 控制工程變更。在開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，由于多方面情

況的變更 (如客戶對戶型布置提出了與原設(shè)計(jì)方案不同的要求)，經(jīng)

常出現(xiàn)工程量變化、施工進(jìn)度變化，以及開發(fā)商與承包商在執(zhí)行合

同中的爭執(zhí)等問題。工程變更所引起的工程量的變化和承包商的索

賠等，都有可能使項(xiàng)目建設(shè)成本支出超出原來的預(yù)算成本。因此，

要盡可能減少和控制工程變更的數(shù)量。

㈡ 控制工程成本的做法和手段

⑴ 強(qiáng)化"成本"意識，加強(qiáng)全面管理。成本控制涉及項(xiàng)目建

設(shè)中各部門甚至每一個(gè)工作人員，強(qiáng)化"成本"意識，協(xié)調(diào)各部門

共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。計(jì)劃部門應(yīng)事先聽取

現(xiàn)場管理人員的建議，制訂切實(shí)可行的成本計(jì)劃。在成本計(jì)劃實(shí)施

中，應(yīng)時(shí)刻注意施工管理人員的反饋，以便在需要時(shí)進(jìn)行修改或調(diào)

整。

⑵ 確定成本控制的對象。工程成本中有些費(fèi)用所占比例大，

是主要費(fèi)用，有些所占比例小，是次要費(fèi)用。有些費(fèi)用是變動費(fèi)用，

有的則是固定費(fèi)用。在制訂成本控制計(jì)劃之前，要詳細(xì)分析成本組

成，分清主要費(fèi)用與次要費(fèi)用、變動費(fèi)用與固定費(fèi)用。成本控制的

主要對象是主要費(fèi)用中的變動費(fèi)用。當(dāng)然，工程成本中的主要費(fèi)用

與次要費(fèi)用、固定費(fèi)用與變動費(fèi)用都是相對而言的，其劃分標(biāo)準(zhǔn)視

工程規(guī)模和項(xiàng)目性質(zhì)而定。

⑶ 完善成本控制制度。完好的計(jì)劃應(yīng)當(dāng)由完善的制度來保證

實(shí)施。成本管理人員應(yīng)當(dāng)首先編制一系列標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)表，規(guī)定報(bào)表的

填報(bào)內(nèi)容與方法。例如，每日各項(xiàng)材料的消耗表、用工記錄(派工

單)、機(jī)械使用臺班與動力消耗情況記錄等。另外，還應(yīng)規(guī)定涉及

成本控制的各級管理人員的職責(zé)，明確成本控制人員與現(xiàn)場管理人

員的合作關(guān)系和具體職責(zé)劃分。現(xiàn)場管理人員要積累原始資料和填

報(bào)各類報(bào)表，由成本控制人員整理、計(jì)算、分析并定期編寫成本控

制分析報(bào)告。圖3-3給出了項(xiàng)目管理人員通常要準(zhǔn)備的現(xiàn)金流分析

圖的示例。通過類似圖表，開發(fā)商就能跟蹤項(xiàng)目費(fèi)用支出的情況，

及時(shí)更新、調(diào)整其開發(fā)項(xiàng)目評估報(bào)告。

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營與管理精講

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