四、按權益狀況劃分的種類（重要考點）

按照房地產的權益狀況，可把房地產分為下列20類：

（1）“干凈”的房屋所有權和出讓的建設用地使用權的房地產。這是中國現行房地產制度下單位和個人的房地產權利最充分的一種房地產。典型的是“干凈”的商品房。這里所講的“干凈”，是指房屋所有權和建設用地使用權為單獨所有，沒有出租，未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，不存在發包人拖欠承包人的建設工程價款（以下簡稱拖欠建設工程價款），未被查封，房地產開發建設過程中的立項、規劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續齊全，產權明確等等，下同。（重要考點）

（2）“干凈”的房屋所有權和劃撥的建設用地使用權的房地產。典型的是“干凈”的以房改成本價購買的公有住房、經濟適用住房。

（3）“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產。包括“干凈”的鄉（鎮）、村企業的房地產，“干凈”的農村村民住宅及其附屬設施所有權和宅基地使用權的房地產。

（4）共有的房地產。又可分為按份共有的房地產和共同共有的房地產。共有與單獨所有相比，是單個共有人不能自作主張，其權利要受其他共有人的制約，包括：①處分共有的房地產，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。②按份共有人可以轉讓其享有的共有的房地產份額，但其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。③因共有的房地產產生的債務，在對外關系上，共有人承擔連帶債務，除非法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債務關系。④對共有的房地產作重大修繕，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。⑤共有人按照約定管理共有的房地產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

（5）有限產權或部分產權的房地產。典型的是以房改標準價購買的公有住房。這種產權的住房可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例進行分配?，F在提倡原按房改標準價購買的公有住房補足到房改成本價轉為完全產權。

（6）有租約限制的房地產，即已出租的房地產，也稱為帶租約的房地產、出租人權益。

（7）設立了地役權的房地產，即該房地產為他人提供了有限的使用權，例如允許他人通行，《物權法》稱之為“供役地”。

（8）設立了抵押權的房地產，即已抵押的房地產，通常稱為抵押房地產。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產轉讓給他人。抵押人將已抵押的房地產轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位。

（9）有拖欠建設工程價款的房地產?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”2002年6月20日《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋（2002316號）規定：“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。”

（10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第十二條規定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋?！冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》（2001年8月15日建設部令第98號發布）第八條規定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產，不得設定抵押。

（11）被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制的房地產。

（12）開發建設手續不齊全的房地產。例如，沒有《建設用地規劃許可證》或者《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的房地產。

（13）房屋所有權、建設用地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產。

（14）臨時用地或者臨時建筑的房地產。又可分為未超過批準期限的臨時用地、臨時建筑和超過批準期限的臨時用地、臨時建筑。

（15）違法占地或者違法、違章建筑的房地產。

（16）房地產的租賃權，即承租人權益，例如承租的公有住宅。

（17）地役權。

（18）房地產的抵押權。

（19）房地產的空間利用權。又可分為地下空間利用權和地上空間利用權。例如，可在其上加蓋房屋或者樹立廣告牌的屋頂，可在其上做廣告的外墻面，地面為公共綠地或者公園的地下商場，地鐵站內的地下商店。

（20）房地產中的無形資產。某些包含無形資產的房地產，例如包含特許經營權的汽車加油站，根據估價目的，有時需要評估其包含無形資產在內的價值，有時需要評估不包含無形資產的價值，或者將其中的無形資產價值從房地產價值中分離出來。

例題8．從權益的角度來看，現實中的房地產估價對象包括（      ）等。（2005年試題）

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產

C．有租約限制的房地產

D．未來狀況下的房地產

E．共有的房地產

答案：BCE

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