五、價值量大（重要考點）

與一般物品相比，房地產不僅單價高，而且總價大。從單價高來看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價格，少則數百元，多則數千元甚至上萬元，繁華商業地段經常有“寸土寸金”之說。從總價大來看，房地產不可以按照平方米之類的小單位零星消費，必須有一定的規模（如面積），因此，可供利用的一塊土地或者一套住房的價值，比一件家具或者一臺電視機的價值要大得多，一般在十萬元以上。對于普通居民來說，購買一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場的價值就更大了，通常為上百萬元，甚至上千萬、上億元。

六、用途多樣（重要考點）

用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因為可能受到原有建筑結構等的限制而不能改變，或者改變的費用很高而在經濟上不可行。當然，也有隨著交通條件、周圍環境等的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級市場或者拆除重新利用的大量實例。

多數土地就其本身來看，可以有多種不同的用途，如可用于林業、農業、工業、居住、辦公、商業等。如果愿意的話，即使是城市商業中心的土地，也可以用來種植農作物，而且該農作物可能與在農地上生長得一樣好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。

房地產雖然具有用途多樣的特性，但現實中房地產的用途并不是可以隨意決定的。房地產的利用一方面要符合城市規劃等的規定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競爭和優選問題。在市場經濟中，房地產擁有者趨向于將其房地產用于預期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產估價中有“合法原則”和“最高最佳利用原則”（分別見本書第五章第三、四節）。從經濟角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

七、相互影響（重要考點）

一般物品的使用基本上是孤立的，相互間較少有影響，并由于可以移動，即使有影響，也易于排除，影響通常是暫時的。而房地產由于不可移動，其用途、建筑高度、外觀等利用狀況通常會對周圍其他房地產甚至社會公眾利益產生較大和較長久的影響；反之，周圍房地產的利用狀況也會對該房地產產生影響。例如，影響到采光、日照、通風、視野、可視性，使環境美化或者帶來人流、噪聲、異味等。因此，房地產具有相互影響的特性。從而一宗房地產的價值不僅與其自身的狀況直接相關，而且與其周圍房地產的狀況密切相關，受其周圍房地產利用的影響。例如，在一幢住宅附近建造一座工廠或者垃圾站、公共廁所，可導致該住宅的價值降低；而如果在該住宅旁邊興建一個花園、開辟一塊綠地，則可使其價值升高。修筑一條道路或者建造一個購物中心，對其周圍房地產的價值也有很大的影響。正是由于房地產具有相互影響特性，產生了“相鄰關系”，并且法律規定“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”

進一步來看，房地產利用存在經濟學里所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應、外部影響，是指某個經濟行為主體（生產者或消費者）進行生產或消費等活動時，對其他經濟行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。有害的外部性也稱為負的外部性、外部不經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經濟行為主體卻沒有為此承擔成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車產生噪聲，污染了環境使他人受害，但可能并沒有因此向受害者支付任何補償費。

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